某市场调研报告
某市 XX 市场调研报告
一、
区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于某渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是某市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。
观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。
商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。
随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 3 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 4 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“某的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方面的文化消费内涵 5 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定
位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析
商业环境 人流量（日/万）
辐射消费范围 商业营业面积（万㎡）
商业形态 20万 江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、餐饮、娱乐等
大型商业项目：（分类）
购物型商业：
龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场：
国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场：
青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市：
家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目：
分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能
形成商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。
交通环境
观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。
人口及产业构成 *
当前情况 目前观音桥商圈的商业辐射区域主要包括江北区、渝北区、北部新区，辐射人口100万以上，江北、渝北不属于传统意义上的经济强区，但随着区域房地产市场的开发，大量的中、高档楼盘的兴建，北部新区的兴起，城市居民纷纷选择该区置业，仅此带给北部新区的新增人口达10万以上，且北部新区逐渐形成某主要的富人聚居区域之一，彻底颠覆了该区域传统的人口结构。
区域主要以二、三产业为主，汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域的主要支柱产业，江北是某北部商贸中心，观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二。
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未来发展 随着区域房地产市场开发的进一步深入，江北城CBD的兴建，北部区域新增人口将达20万—30万，大量城市配套的建设将大力促进区域第三产业，尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展。
二、主城区各区商圈对比分析 1、商业体量
商圈 当前供应量 2005年 预计近期供应量 2006年 预计远期供应量 2010年 解放碑商圈 100万 30万 75万 沙坪坝商圈 20万 30万 40万 南坪商圈 26万 30万 45万 杨家坪商圈 20万 34万 40万 观音桥商圈 70万 32万 45万
2、商圈特色
内容 商圈名 步行街 商业面积 吸纳和辐射面 （人口）
特殊题材 解放碑 建成时间最早，市内影响范围最大8万平方米 100万平方米以上 100万以上 中央商务区 沙坪坝 在全国较有影响，8万平方米 20万平方米左右 100余万人 三峡文化、人性化、文化区 南坪 变数最大的步行街，33万平方米 约26万平方米 60余万人 吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸 杨家坪 有最高的玻璃塔， 约20万 近100万人 轻轨横贯，周
18.9万平方米 平方米 围有某动物园 观音桥 市民期待最多，42万平方米 70万平方米左右 80余万人 附近桥梁最多，临近北部新区
三、区域板快分析 1、商圈各区块分析 北城天街 区块 *
区块范围 洋河大道及建新北路沿线 *
概述 步行街外商圈的主要商业分布区，集中了北城天街（北京华联、远东百货）、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百货等观音桥商圈的主力营业店 *
商业类型 大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通讯城、电影城等 *
主要商业营业面积 名称 世纪新都 茂业百货 北城天街 天街2号 CEPA香港城 总营业面积 营业面积 1.4万方 8万方 14万方 2万方 2万方 约38万方
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租金价格带 ▲ CEPA香港城租金情况 楼层 经营范围 租金情况 出租情况 5F 茶餐厅、美容、服饰 80—200元/M2 50% 4F 服饰、美容、居饰 100—200元/M2 80% 3F 服饰、美容 200—250元/M2 90% 2F 服饰、美饰、皮具等 250—300元/M2 95% 1F 餐饮、通讯、服饰等 300—450元/M2 95%以上 ▲ 天街租金情况 楼层 经营范围 租金情况 出租情况 5 F 电影娱乐城 150元/㎡·月 — 4 F 特色餐饮、娱乐 150元/㎡·月 100% 3 F
中西快餐、家居 200—300元/ 95%
城、速博运动城 ㎡·月 2 F 服饰、化妆品、通讯 200—400元/㎡·月 95% 1 F 时尚女装街 300—500元/㎡·月 95% G F 时尚精品街 300—500元/㎡·月 98% *
消费区间及消费特征 该区块集中了观音桥商圈的主要商业形态，为商圈的核心区域，区域内有远东百货、茂业百货等中、高档商业，也有香港城、北城天街、北京华联等面向普通阶层的大众商业，购物环境及氛围较好，另外区域内有少量的特色餐饮、茶餐厅及美容等商业内容，一般情况下，该区域为观音桥商圈的主要购物区块。
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区块市场特征及发展趋势 目前区域市场已基本定型，主要是购物特征，由于区块处在步行街外，各类交通车可直达，紧邻的欧式一条街有一定量的餐饮，目前尚未形成此类业态的氛围，未来比较看好。
金源地下城 区块 *
区块范围 金源大酒店地下商城，嘉陵公园下面 *
概述 金源不夜城位于观音桥步行街金源饭店下一层。上面是江北区“市民中心”，与规划中的轻轨站3号线相连。建筑面积45000平方米，业态划分
为三条街：美食街、休闲街、服饰精品街。集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所。
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商业类型 现目前金源不夜城内主要商业项目有时代俱乐部、永辉超市、金源海鲜城以及不分服装饰品、主题餐饮、游戏厅等。其中，经营较好的部分包括时代俱乐部的歌剧院、慢摇酒吧、KTV和福建的永辉超市。
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营业面积 金源地下城规划商业面积近3万方，目前在营业商业面积约2.8万方左右。
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租金价格带 入市时，开发商承诺租金80元/M2，8年不变。
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消费区间及消费特征 在餐饮、娱乐方面，如时代俱乐部、金源海鲜城以及各主题餐饮等，主要面向中、高端客户，在服装、居饰等方面，价格一般较高，其中也有大部分A货，福建永辉超市因其价格比较优惠，在周围居民当中口碑甚好。
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区块市场特征及发展趋势 按照开发商金源大饭店的最初设想，金源不夜城不仅仅是饭店的一个集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所，还应成为某娱乐休闲的新地标。而园林景观与拉斯维加斯建筑风格的完美融合，相当于一般地下商场两层的层高，良好的换气系统正在向我们张显它一流硬件设施的气派。随着轻轨3号线的建成，届时金源不夜城的市场前景更加看好。
家乐福 区块
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区块范围 建新东路口至建新南路沿线 *
概述 该区块为观音桥商圈重要的一极，重点商业项目有家乐福超市以及协信黄金海岸等，因项目落户较早，且自身品牌有一定的影响力，在周边居民心目中有相当的份量。
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商业类型 购物超市、家电卖场、餐饮娱乐、临街小商铺等 *
营业面积 商业项目 黄金海岸 家乐福超市 其他 营业面积 2.9万方 1.5万方 合计约1万方 合计 5.4万方
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租金价格带 临街商铺：租金带在80—200元/平米 黄金海岸：底层临街，租金350—450元/平米；逐层递减，其5层近4000方，被音乐龙整体租下 *
消费区间及消费特征 该区块现目前除传统的商铺在经营电子、通讯类商品、及部分餐饮小店外，其他主要分布在协信黄金海岸和家乐福，对于家乐福，因其品牌影响，对江北区的辐射范围较大，超市每天的人流量也较大；而对于黄金海岸，开发商想打造的是一站式商业步行街，地理区位较好，人流量也很大，但现目前由于观音桥整体商圈消费倾向于北城天街区块，黄金海
岸目前业主经营情况不太理想，因基础设施配套等原因，顾客很难停留下来。
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区块市场特征及发展趋势 目前，区块商业氛围还不太浓厚，在市民印象中属商圈边缘地带，区块还未能很好体现其在观音桥商圈的价值，随着观音桥商圈逐步向建新东路扩展的趋势，以及周边城市还建工作的进一步开展，同时，步行街商业的逐步成型，将极大促进该区块商业的发展。
建新东路 区块 *
区块范围 建新东路沿线至建东天桥段 *
概述 该区块目前除苏宁电器、商社电器外，暂无其他稍有影响的商业项目，除上述两大专业家电卖场外，其他形式的商业基本上都是传统的临街小商铺。
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商业类型 家电卖场、小餐饮店、零售通讯店等 *
营业面积 商业项目 苏宁电器 商社电器 其他 营业面积 1万方左右 约5000方 约5000方 合计 2万方
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租金价格带 临街商铺租金多在100—200元/平米区间
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消费区间及消费特征 目前，区块内主要商业形态为大型家电卖场，因为家电卖场的区位集中，在消费者当中有一定的认知度，除此之外，区块内其他商业仅为周围居民生活配套，消费层次较低。
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区块市场特征及发展趋势 作为进入观音桥商圈的主要通道之一，现阶段区块内商业氛围主要停留在传统的商业零售及批发方面，另外，家电专业卖场的集中给区块带来了一定的商业气息，随着观音桥商圈的进一步扩展，建新东路将是发展的重点，发展潜力很大。
步行街区块 *
区块范围 观音桥步行街沿线 *
概述 步行街区块的商业主要是最近才兴起，随着嘉年华大厦、财信大厦、未来国际、同聚远景等项目商业部分的推出，原来“几乎空白”的步行街商业带迅速崛起。
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商业类型 主要是大型商场及专业卖场。嘉年华大厦的商业部分为负1至5层为其商业部分，营业面积约3万方，其负1层已经开始经营，主题为女性服装、鞋帽、饰品等的专业卖场，1层为银行和麦当劳，2至5层已基本敲定为数码大卖场。财信大厦由于新世纪的进入而显得充满活力，因此又名新世纪大厦，位于江田广场的书记新都即将在年内搬迁至财信大厦的1至7层，定位为新世纪百货某旗舰店，其新店预计在年内开业，且新世纪百
货公司的办公总部也将搬迁至此。世纪金街项目为财信大厦商业部分之一，位于项目负1层，紧邻同样位于负1层的新世纪超市，营业面积5000方左右，主要经营思路是经营中、低档服装、饰品等，类似香港城。由英利集团打造的未来国际大厦，定位是建造高达40余层的观音桥商圈地标性建筑，其商业部分分布在裙楼，5层体量约4万方，据悉，目前已经商定引进香港某高档百货，档次定位较高，可能为某档次定位最高的商场。
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营业面积 商业名称 嘉年华大厦 财信大厦 未来国际大厦 同聚远景 营业面积 3万方 约4万方 4万方 约6000方 合计 11.6万方 *
租金价格带 该区块因为项目性质比较接近，在租、售价格上也比较接近，以嘉年华大厦为例，其负1层租金为200—300元/平米，临街铺面租金为500—600元/平米，销售的价格在2.8万至6万之间。
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消费区间及消费特征 目前区块消费市场还未启动，就商业定位来看，主要是面向中、高档市场，这将是观音桥商圈另一个消费热点。
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区块市场特征及发展趋势 轻轨3号线观音桥站点设在新世纪大厦下，由此带来的轻轨经济以及步行街经济在观音桥商圈的回归，将极大带动区块消费市场的发展。
2、区块比较及发展趋势
区块商业规模及类型比较 区块名称 商业定位 现供应 规模 营业规模 主要商业类型 北城天街区块 购物、娱乐 约50万方 40万方左右 大型百货、综合型商业 金源地下城区块 娱乐、餐饮 4万方 约4万方 娱乐城、餐饮 家乐福区块 购物、娱乐 6万方 5.4万方 超市、综合型商业 建新东路区块 家电 3万方 2万方 家电卖场 步行街区块 购物 12万方 基本上未开始营业 高档百货、专业卖场 区块特征及走势 各区块特征及走势比较 区块名称 区块商业特征 未来商业发展走势 北城天街 区块 观音桥商圈商业最密集区域 紧邻欧式一条街，之后在餐饮、娱乐方面将有一定突破 金源 地下城区块 地下商业版块， 依托轻轨经济而形成的地下商业带，同时背靠金源大酒店的优势，其娱乐、餐饮方面的优势将更加凸显 家乐福 传统商业区域 城市还建工程的开展，将带活
区块 这个商圈的边缘经济区域 建新东路 区块 传统商业区域 观音桥商圈扩展的首要区域，商圈经济有向建新东路延伸的趋势 步行街区块 新兴贵族商业区 轻轨在脚下延伸，该区域将是以后观音桥商圈购物的首站