长沙商业市场调查报告

　 长沙市商业调查报告

　 湖南凌立投资顾问有限公司 09-01-21

　长沙市商业调查报告

　 湖南凌立投资顾问有限公司

　09- - 01- - 21

　报告结构

　1 全国商业市场简述

　 重点商圈全面解读

　 2 3 4 长沙商业市场分析

　结论

　一、 全国商业市场简述

　1 1 、8 2008 年全国商业房地产发展的显著特征: : 理性和稳定并存, , 激情与风险共生

　业态结构上——具备复合业态大体量的商业地产供应持续走高,并逐渐成为市场的主流; 建设规模上——全国商业地产无序建设的阴影继续存在,许多住宅开发企业开始转向商业地产的运作,这与国内经济形势的利好有关； 投资情况上——新的商业地产投资形势发生了一定的变化,商业地产投资商开始上山下乡大规模的进行二线或者三线城市商业地产的开发建设； 持有状况上——市场供应量的激增和企业发展转型的需要,直接导致了很多开发企业对持有商业地产的思路变的理性了.但是,多数均部分持有,仅仅是为了销售而持有； 租售价格上——商业地产的实际租售价格并未有大幅度的上扬,保持在相对一个理性的增长幅度之内. 需要着重指出的是 —— 未来三两年内社区商业将面临巨大的销售租赁压力. . 无住不商的状况, , 必须引起开发企业和政府机构的足够重视. .

　2 2 、8 2008 年影响全国商业地产发展的主要因素

　2008 年影响全国商业地产发展的主要因素如下: 在政策层面来看：

　首先是过于强烈的外汇管制,导致了资本难以与项目对接,间接二线乃至三线城市商业地产不温不火状态； 其次是各地虽然出台了相应的商业网点规划,但是实际执行力度有限,盲目混乱建设的情况时有发生；

　最后,随着商业零售领域的逐渐开放和国家对房地产的宏观调控,对于原来施行产权售后返租的商业地产项目 2008 年全国的商业地产已经初步进行了一次洗牌,未来将面临新一轮的洗牌。

　从市场层面来看：

　首先影响全国商业地产发展的主要因素是供求关系,很多城市的商业地产供应量已经远远大于需求量. 其次是商业地产开发种类和形态得到了充分的展现,工业地产和旅游地产逐渐成为新的商业地产开发热点,间接上提高了商业地产人均拥有值. 最后,部分产权返租商业地产项目未能够实现良好的经营,兑现经营回报承诺,直接导致了

　综合来说 ——响 影响 200 ８ 年 全 国商业地产的发展诱因主要是投资资金的缺位和经营水平的缺位, , 导致了 200 ８ 年 全 国商业地产外火内冷的尴尬局面. .

　3 3 、 2009 9 年全 国商业地产发展的趋势将会怎样

　产品进行优化创新——2009 年全国受到大市的影响，商业市场也不可避免的受到波及，商业地产的供应量将逐步放缓,整体上将持续维持供大大于求的局面.结构性的调整将出现在产品的优化创新上,创新类型的商业地产项目将继续获得相应的生命力. 商业地产企业并购上市——尽管国家对金融体系的监管力度的松动,但是受到之前的影响和经济危机的威胁，多数开发企业将面临融资难的困境,为了谋求资本市场的支持,我们有理由相信 2009 年将是中国商业地产企业的并购上市年,这个热潮将持续相当长的一个时间. 利好因素促进商业地产未来看好——但是，政策的利好和我国经济的持续发展,乃至商业零售业的开放,这些利好都将继续刺激我国商业地产的蓬勃发展.如果能够进一步加大持有型商业地产比例,完善商业地产网点建设体系,全国的商业地产将保持在一个良好的发展阶段,取得更大的发展,创建和谐商业地产也将是现实.

　二、长沙商业市场分析

　1 1 、走进长沙

　A、 湖南 省 的区位特点及经济情况 ――中部和泛珠三角经济区重合的区域

　 在地理区位方面，湖南位于长江中游腹地，是连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁，东接江西，西邻重庆和贵州，南临广东、广西，北靠湖北，是华中要地，区位独特优越，交通便捷，是中部和泛珠三角经济区重合的区域。

　全省土地面积 21.18 万平方公里，常住人口总数为 6633.8 万人（截至 2006 年）。受各类优惠政策 的影响，湖南省经济和社会生活水平逐年递增， 2008 年国民生产总值达 9873. 17 亿元，人均国内生产总值达 13830 元；财政总收入达到 891 亿元；城镇居民去年人均可支配收入为 12505 元，人均消费支出 9169 元；农村居民去年人均收入 4390 元，生活消费支出 4013 元。各金融机构存款余额接近 9800 亿元，市场零售总额达 3234.22 亿元，较 2007 年增长 9.3%。

　B B 、 长沙市的区位特点及经济情况 ――中部省会城市中位列第一 作为湖南省的省会城市，政治、经济和文化中心，长沙市地处湖南省东部，东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北临岳阳、益阳两市。全市土地面积 1.1819 万平方公里，其中城区面积 556 平方公里，下辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花 5 区，长沙、望城、宁乡 3 县及浏阳市。常住人口总数 642.9 万人，国民生产总值为 1790.66 亿元，人均国民生产总值已经达到 27853 元，人均可支配收入达到 13434 元（截至 2008 年），经济发展和居民生活水平在湖南省居于前列，在中部省会城市中位列第一。

　C C 、 芙蓉区的区位特点及经济情况 ――长沙第一区

　而“五一”商圈所在的芙蓉区是长沙市的中心城区，是湖南省省委所在地，人流、物流、资金流高度密集；区内有长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽；五一大道、芙蓉路等 20 多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，交通十分便利。总面积 40.8 平方公里，常住人口 44.08 万（截至 2006 年）。

　“十五”期间，芙蓉区深入实施“资源整合、提质增效、开放带动、强西拓东”的发展战略，经济实现了跨越式发展。区域经济综合实力全省领先、跻身中西部城区前列。2006 年，芙蓉区 GDP 总量为 272.17 亿元，固定资产投资 104.59 亿元，社会消费品零售总额 193.17 亿元，地方财政收入 13.04 亿元，城乡居民可支配收入分别达到 14694.72 元和 8574 元，镇乡居民人均消费支出为 12032.51 元和 7004.83 元。多项主要经济指标位居全省城区前列。

　 2 2 、长沙商业概述

　 长沙商业在中部的地位

　长沙商业未来扮演角色研究

　提升长沙商业在全国的影响 带着问题看市场

　 A A 、地理位置，交通优势

　长沙居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，贯通南北，区位独特优越，交通便捷，便于东引西进、双向开拓，是中部和泛珠三角经济区重合的区际中心交点，长沙区域性中心城市的框架凸现。

　国家实施中部崛起战略，长沙必将在区域间产业转移、资源要素流动、市场对接等方面发挥更重要的桥梁和纽带作用，其区位优势更显突出：

　1）长沙在地理位置上处于大三角区域中心和长江经济带中腰，在沪港渝大三角经济圈中具有不可小视的区位优势；而且更是连接沪港渝三地的交通枢纽，渝长高速公路已纳入重庆“十一 2）十五”规划“三环十纵”一条连接中部、对接长三角、珠三角的重要通道，将使长沙处于重庆、上海两个中心城市 8 小时物流圈的交汇点；武广高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个 3）中心城市 3 小时经济圈中；受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙将有效降低物流成本，极大地提升城市资本竞争力。

　B 、 商业地位

　在商业方面，长沙受到香港、深圳和广州的辐射，由于湖南很多人员参与深圳早期建设，并且深圳大量企业在长沙投资，深圳商业和消费习惯对长沙乃至湖南影响较大。其次，上海商业对长沙也有较大影响。

　1) 长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有突出的优势。

　2) 长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群经济发展的增长极。

　3) 长沙在湖南商业中应该扮演中高档品牌消费中心和商业文化传播中心的角色，中高档品牌消费建议聚集五一商圈和红星商圈。

　4) 长沙的区位优势及地区间产业经济的联动发展必将带动长沙商业经济的整体渐次升级，随着城市间交通发展的拓展关联，城市市政设施及基础投资的不断增加，城市商业必将获得极大的发展机遇。

　5) 商业资源的合理配置应该考虑不同城市产业特点和城市地位，做好分工和协同。长沙和株洲之间在批发业方面要重点发挥株洲产业优势和长沙消费优势，建议以服饰批发市场为主的业态在株洲重点发展，长沙可以作为设计和展示中心．生产和交易中心放在株洲。高档品牌零售中心放在长沙，避免株洲和湘潭建设高档购物中心造成的浪费。

　c c、 、 提 提 升 长沙 商业在全国影响力的战略举措

　1) 如同拉斯维加斯在美国和全球的影响力——长沙应该成为中国的娱乐中心和商业中心。拉斯维加斯是一片沙漠，依靠娱乐业发展起来商业，拉斯维加斯成为全球最具活力的旅游城市。创新成为拉斯维加斯众多酒店和购物中心的灵魂，旅游成为拉斯维加斯的经济支柱。

　2) 以湖南品牌战略提升湖南在全球的竞争力品牌建设——需要数十年的时间，湖南在品牌成长的制度建设方面可以走在全国的前列,根据国际著名品牌的成长规律，为品牌成长创造宽松环境。

　3) 以韩国作为湖南省竞争对象 在全球树立湖南形象——韩国以韩国文化输出作为突破口，以韩国三星等众多品牌同步传播，韩国的面积和湖南差不多，湖南应该以韩国作为竞争对象，韩国的人均收入已经大道１．５万美元，湖南目前和韩国有十倍的差距。湖南省作为中国中部核心区域形象应该在全球传播，长沙作为湖南文化传播的中心

　 2 2 、 长沙商业整体供销情况

　分析：数据显示，2006 年至 2008 年，长沙市商业用房新开工面积共计 496 万平方米，竣工面积万平方米，销售量 256 万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导

　致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场缩减零售楼面，改做其他用途。

　综合市场调研可了解到，从 2008 年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。

　点评：经过 07 年大量上市，2008 年长沙的商业用房销售有一定的下滑，这与目前市场信心指数低、供大于求有关系，减少了一些投资者的投资意愿。需要指出的是，中心区的销售量和价格还是相对平稳。这显现了投资者对传统商业中心的趋势认同。

　重点提示：2008-2009 年多数开发投资企业的商业地产消化任务将主要集中在社区商业方面，销售、招商、运营将成为处置社区商业的基本任务，开发企业需提前计划尽早安排。

　 3 3 、 长沙市商业格局 、 根据二 OO 五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来 15年城市商业发展总体目标：

　到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。

　 1个市级商业中心即五一广场商业中心； 2个市级商业副中心指星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心； 10个区域性商业中心分别指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心。

　4 4 、长沙商业网点规划特点

　 5 5 、 根据长沙城市规划和轻轨变化深化长沙商业网点规划

　A A、 、 长沙城市规划特点

　 长株潭空间示意图

　长沙市总体规划图 B 、 长沙轻轨地铁及高速铁路建设

　（开福区彩霞路——天心区黑石铺路）

　预计 2009 至 2014 年，建成 1 号线彩霞路站至黑石铺路站，线路长 29.13 公里，设站 20 座。轨道交通１号线不仅是长沙市内交通系统的骨干线路，同时也是长株潭城际交通的重要组成部分。它能与城际轨道交通顺畅衔接，两个轨道系统共同为长株潭三市市民提供快捷、舒适的现代化交通方式，有效缩短三市间的时空距离，促进长株潭一体化的发展。2020 年前建成黄兴车辆段与综合基地翻身垸车辆段和九峰停车场。

　武广高速铁路线路图

　长沙新火车站鸟瞰图 长沙不仅轨道交通即将上马,而且武广高速铁路经过长沙,高速铁路长沙站点已经开始兴建,今后轨道交通与新火车站无缝衔接。新长沙火车站建成后对长沙批发与零售行业都将产生影响,在长沙新火车站周边将兴建新型城市综合体和高附加值的批发市场,甚至可能建设长沙 CBD。

　三、 重点商圈全面解读

　1 1 、 长沙市五大商圈及铺王竞争比较分析

　东通：火车站商圈 —— 游牧民族的扩 张

　 火车站商圈坐落于长沙城东部，每天不可计量的流动人口支撑起这一商圈的繁华。在专家眼中，火车站商圈是无法复制的：它是长沙最大的口岸型物业，物流始终伴随着火车站商圈的成长，物业也努力迎合着流动人口的需求，大流通口岸型和大流通市场型是这一商圈独特之处。

　广义的火车站商圈包括火车站一带的阿波罗商业广场、家润多超市以及众多ＩＴ卖场，也包括火车站商圈

　伍家岭商圈

　东塘商圈

　五一商圈

　溁湾镇 商圈

　高桥、南湖、三湘、马王堆等大型市场，保持着蓬勃发展的势头。

　商铺投资分析：具备大量居住人口和流动人口，销售额得到保证。但中低档的商业较多，品质和档次有待提高。

　铺王：五一路 与车站路交界的临街独立街铺

　 点评：不可多得的旺铺，每天面对大量流动人口，经营有保障。商家若能将诚信度也一并提升，竖立口碑，必然“商无不胜”。目前，该地段独立街铺的价格约在 5 万元／平方米左右。

　 南旺：东塘商圈 —— 雄踞一隅到合纵连横

　东塘商圈，长沙商业网点规划的区域性商业之王，商铺价格及租金居长沙第二。如今，在长株潭融城的大背景下，野心勃勃的东塘商圈正叫板五一商圈的“一哥”地位，是长沙目前潜力最大的商圈。

　东塘商圈辐射面极大，侯家塘商圈、雨花亭商圈、红星－井湾子商圈都处于东塘商圈的大势力范围内，规划中的另一个区域性商业中心大托也同样位于南城。省府南迁，极大地活跃着南区商业。而随着长株潭一体化脚步的迈进，这一片区更率先建立起长株潭的空间链接。

　商铺投资分析：人气旺，潜力大。东塘商圈核心地段的商业成熟，价格同样不低。虽然高校数量不及河西，但这一区域的高校商业也是一大亮点，湖南女子大学、中南大学铁道学院、中南林学院等高校云集。

　铺王：东塘 — 侯家塘沿线的临街独立商铺

　 点评：价格 5 万元／平方米左右，商业氛围浓厚，小店铺大赢家。与黄兴路步行街一样，东塘同样是长沙人和外地人共同爱好的购物胜地。

　 中鼎盛：

　五一商圈

　—— 沿袭千年王者风范

　几十个亿的年消费额、每天 30 万人次的人流量，五一商圈不断创新着现实的财富神话。新推出商业地产项目中，坡子街·上味舫的“千万铺王”、南门口的新大陆·银座等等，无不跃跃欲试，以刷新五一商圈的价格记录。

　广义的五一商圈绝不仅仅止步于五一广场和步行街，而是将袁家岭、蔡锷路、中山路、芙蓉广场、解放西路等区域收归旗下，形成众星捧月之势。

　商铺投资分析：投资大、涨幅高、发展势头强劲。具备得天独厚的地域优势，同时拥有政策扶持。商业发展成熟，开发意识超前，具有国际大都市商业中心的特征。不可避免的是，竞争也相当激烈。

　铺王：黄兴南路商业步行街

　 点评：当之无愧的铺王之王，地段无可比拟，价格同样令人咋舌，引领着全长沙商铺价格制高点。目前，步行街商铺售价一般为 7 万－9 万元／平方米，价高者甚至超过 10 万元／平方米。步行街永远是商家必争之地，这不仅取决于它所带来的巨大人流量和销售额，在品牌展示方面，步行街同样表现得出类拔萃。

　西文：溁湾镇商圈 —— 翩翩儒者争锋

　 长沙商业网点规划中的一大城市副中心，也是河西的商业中心所在。三十年河东，三十年河西，河西新城的营造令人刮目相看。岳麓山为屏，河西的绿色生态环境更胜于河东，响应“住到河西去”口号，河西的人口密度持续增加，进一步拉动商业发展。市府西迁，长沙政治文化中心的西进更为河西城市扩张创造了条件。

　高校商业是河西商业的另一只手，在名校荟萃的河西，学生的消费能力不可小窥，各高校旁直至深夜仍灯火通明的商业街印证了这一点。

　商铺投资分析：必须看准地段，通程商业广场附近的商铺大多价高，高校周边的商铺则异常抢

　手。但河西部分区域的商业尚未成熟，价低但经营无保障。

　铺王：通程广场周边的临街独立商铺

　 点评：价高者处于 4.5 万－5 万元／平方米之间，人流量大，且具有品牌展示效果。溁湾镇为历史悠久的财富宝地，随着河西的购买力进一步释放，该商圈的爆发力非常之大，今后可能出现大幅增长。

　 北贵：伍家岭商圈 —— 商业复兴指日可待

　 在长沙商业发展史上，北城曾占据着重要一席。前几年的北城曾出现没落之势，北斗星商厦等的悄然退场，似乎预示着北城商业难成气候。然而，近两年北城的复苏迹象逐渐显露。霞凝港物流圈辐射全国，正在建设中的两馆一厅，使长沙三角洲成为长沙最大的文化中心。

　近几年，北城大型住宅楼盘迭出，在拉动更多人口进驻的同时，也成为完善城市功能的另一 只手。大盘带来的社区型商业人口集中且具有无法替代的便利性，将成为北城商业的助动力。文化产业为北城所特有，湖南金鹰广播影视文化中心、今后的两馆一厅，奠定了北城为长沙的高尚人文区域。

　商铺投资分析：这一区域价格偏低，增长潜力较大。伍家岭立交桥快速通道的形成，车行多步行少，反而不利于小商铺的经营。社区型商业则可能成为今后的一大亮点。

　铺王：伍家岭 — 湘雅医院一带的临街独立商铺（中山路一带未计入内）

　 点评：价格为 3 万－4 万元／平方米，全国闻名的湘雅医院带来无数慕名而来的求医者，人流鼎盛。同时，伍家岭的商业传统一再延续，在北城新规划之下，商业复兴指日可待。

　 2 2 、传统商圈分析 五一广场商业中心 —— 地位稳固的市级商圈

　A A 、 商圈简介

　五一商圈有 2000 多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，商圈业态最为齐全，商业营业面积达 50 万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集也是五一商圈长盛不衰的重要因素之一。五一商圈吸引了来自国内外的旅客，每日人流量达 30-50 万。

　B B 、“五一”商圈自身的区位特点 构成“五一”商圈的主要地段：“五一”大道西段，黄兴路中路与南路、蔡锷路三条正是芙蓉区的主要城市交通干道， “五一”大道是长沙市东连火车站西接河西政府中心及岳麓区的主要通道，黄兴路与蔡锷路则是外联河东各区的南北向主要城市干线，车流、人流密集且流动性大，有关资料显示“五一”商圈日人流量达 30-50 万人次，这些人流对于商品的需求量较大，购买能力强。

　C C 、“五一”商圈相关的优惠政策 几年前，长沙市政府曾有意将“五一商业特区”建成该市的中央商务区，于是规划者首次提出了 CBD 这个名词。长沙市（2000-2020）城市总体规划在“城市功能分区”中提出了建设长沙中央商务区的构想“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路，面积约 3 平方公里，集商务办公、信息、文化、娱乐于一体。”至此，有了政策的倾斜，招商引资便不再是难事，短短几年从和平堂到王府井百货、从新世界到百联东方，这一区域已有众多的商家安家落户。

　此后，长沙市又从整个城市经济发展的角度出发，以可持续发展的理念规划、建设黄兴南路步行商业街，并将其作为长沙市政府的重点工程。再到金满地地下商业街的规划和建设，政府均

　给与了最大力度的支持。可以说，政府的支持是“五一”商圈发展的巨大推动力之一，也是其保持长期活力的基础。

　D D 、五一商 圈的业态情况 “五一”商圈的业态组合结构主要是以百货、购物中心、超级市场为主力店；以专业买场、批发市场、专卖店、便利店为辅，中间补以商业步行街、金融服务和餐饮宾馆为联系，业态门类较为齐全。其特点为：

　1) 百货、购物中心、专卖店、宾馆餐饮等主要以中高档次为主，其余各类超级市场、批发市场、便利店等作为为周边居民提供日常生活所需的各类商品，定位在中低档次，各类业态差异互补性较强， 比如：

　1、平和堂百货、新世界百货、王府井百货等几大百货的定位是中高档次的商场，周边则有较多的中高档次的专卖店，与之相临的黄兴路步行街处则辅以较多的各种档次的专卖店和零售店； 2、以高档定位的百联东方百货旁边则辅以中低档次的金满地地下商业步行街； 3、在中高档次的女人世界旁边则是众多的中低档次的女人街和女性购物广场，如：四维、泰资服饰、银宫等； 2) 各类金融机构，特别是银行充斥在各类卖场的间隙，为消费者提供方便快捷的现金服务； 3) 各类高中档次的餐饮、宾馆、娱乐等，又作为一个辅助性的商业，为其所在的小区域商业提升档次； 4) 数量较多的各类业态在所在小区域内聚集，相互影响，聚集人气，形成了浓厚的商业氛围，经营状态良好。

　五一商圈 经营概况

　 商圈 经营调查表 表

　商圈建筑和配套调查表

　 商圈内其他配套调查表

　商圈价格和 规划管理等调查表

　E E 、 商家正确的经营和管理思想

　品牌效应和品牌价值

　 一个方面，作为入住“五一”商圈的主力店商家，如：百联东方、和平堂、新世界百货、王府井百货、春天百货、新大新百货等百货公司，屈臣氏、家乐福、沃尔玛、好又多等零售超市公司，苏宁电器、国美电器等专业电器卖场公司，都是国内外的知名的公司，已经形成了品牌效应和品牌价值，本身经过了长时间的发展和经验积累，其经营理念和经营方法都已经非常的成熟。在其进入长沙市场后，经过短期的摸索实验，集中自身的优势，力足长沙，以成熟的经营和管理方式配合长沙本土文化，融合长沙人的，便能形成一套适合其自身又符合长沙区域情况的经营及管理方式。使得这些公司即使长沙这样的中部地区，其管理规范化、管理自动化、员工绩效管理、形象管理方面都有相当不俗的表现。

　其次，是当部分的商家选择了不同档次的经营定位后能够坚守这一选择，从而没有使得整个商圈显得业态混乱，从而保证了业态何业种的优势互补，以完整的经营结构来面向市场，满足市场需求。如：百联东方所坚持的高端路线；新世界、和平堂所选择的中、高端路线；各类专业市场的专业销售路线等。

　再次，是整个大区域商家的经营走诚信路线，这也是“五一”商圈能够成功的另外一个主要原因。档次定位，优势互补

　诚信路线 ，长久获利

　对于商家的诚信问题，消费者尤为关心，经营者不讲究信用无疑是在砸自己的招牌，就如同与“五一”商圈同处一市的“火车站”商圈，其车站广场的大部分商家因经营缺乏诚信，经常是人们口诛笔伐的对象，而处于这样区域的商家回头客极少，并且一度给“火车站”商圈带来很坏的影响；而“五一”商圈内的主力店商家多为外来的经营公司或者连锁专卖店，其本身的信誉值得顾客信赖，而在进驻后的经营过程中他们所树立的经营形象也受到消费者的好评；而周边的商家在这样的环境中也受其影响，在经营中以诚信为本，因而在这一商业区域内回头客较多。

　总

　 F F 、 商圈特点及发展前景分析：

　历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈

　今天的五一商圈 2000 多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了 6000 多家商业品牌，年消费额逾千亿。

　业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好 圈内汇集了 9 家大型购物场所，三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主。

　省内单店营业额最高的平和堂年均营业额达 6 亿，王府井百货 2006 年销售额接近 5 个亿，黄兴路步行街 2005 年营业额达 11 亿元，沃尔玛年销售额逾 3 亿，整体经营状况良好。

　百货业趋向饱和，竞争异常激烈，百联东方与新世界百货走差异化路线 商圈内有 9 家大型百货及购物中心，密集分布在以五一路与黄兴路交汇的周边，多为自主经营，所针对的消费群体主要是中、高层消费者，同质化竞争激烈。

　在商圈内百货趋向饱和的情况下，2006 年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费。

　以五一路为界，南盛北衰，百联东方的进驻有望复兴以北区域 黄兴南路与解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是车流，受五一路立交桥及人们消费习惯的影响，五一商圈出现以五一路为界，南盛北衰的商业状况。百联东方所走高端差异化路线使得北片区有了高档百货，有希望能带旺北片区。

　以南区域基本饱和，以北区域还存在较大量的在开发与待开发用地，北区域的复兴需要各项目的对话与联动。

　G G 、五一商圈的缺点和不足

　长沙五一商圈档次高，容量大，业态全，社会消费品零售总额居全国各大商圈前列，但是，任何事物都不可能是完美的。

　管理不善，摊贩横行：

　在平和堂，王府井和春天百货的门前人行道上，那是相当的热闹，摆地摊卖小猫小狗的，卖鲜花的，卖手机套的，卖鞋垫的．．．．．．影响市容市貌，占据人行道的相当一部分，那里人流量又非常大， 使得本来狭窄的过道更加拥挤． 缺乏规划，项目引进良莠不齐：

　浪费严重，空置率不低：

　五一广场西南角的锦绣中环大厦和西北角的新世界大厦，前者卖低档童装和中老年服装，而后者除了最底层的钻石钱柜ＫＴＶ及上面的凯旋门照相馆外，更是大门紧闭，这两栋高楼占据着湖南首席商圈的首席地段，却空置着，物不尽其用，如此奢侈的浪费，着实可恨！当初若是引进购物中心和企业入驻，必然为五一商圈添光加彩，也不枉费这黄金地段！

　交通瓶颈：老大难问题：

　黄兴路和解放路交叉口，人车混行，车速缓慢． H H 、 五一商圈的未来发展及战略研究

　五一商圈的定位是市级商圈

　 建议合理配合公共空间

　 五一商圈地图 2006 年至 2007 年五一商圈推出与即将推出市场的商业项目达到 6 个，商业体量达 21.7 万平方米以上，稳居第一位，成为各路商家必争之地；沿着五一大道和黄兴路交叉路口平和堂坐镇核心位置,新世界百货在五一大道紧邻。

　黄兴路北段王府井驻扎在核心位置,黄兴路步行街成为长沙最兴旺的步行街、解放西路成为酒吧休闲街区和时尚店铺聚集区。百幸鞋业、班尼路等专业卖场加强了黄兴路的吸引力。

　黄兴路商业街

　黄兴路上的休闲品牌旗舰店

　解放西路与黄兴路以及蔡鄂路围合区域,建筑过于密集,停车位和绿地休闲公共空间缺乏。

　商圈好比生态圈，商业物业好比是植物，当植物毫无控制增加种群数量时候，超过临界值，生态圈将呈现衰败。

　交通拥挤，缺乏公共休闲空间，缺乏绿地和停车场，建议五一商圈在规划上加以控制，不要过分增加商业物业面积，而是要注重做减法，腾出部分拆迁的空间作为绿地休闲和停车。新开发项目,政府要积极鼓励企业利用地下空间,建议今后五一商圈地下空间进行统筹规划,合理利用停车和顾客休闲。

　五一商圈的大型商业物业－百联东方购物中心 百联东方购物中心开业后,五一商圈名牌商品大量增加,但是没有达到预期效果,说明五一商圈在发展中高档商业物业时候收到环境影响。

　注重 业态优化

　 注重发展品牌旗舰店

　鼓励中国名牌的展示

　五一商圈的商场的定位差异化不够举例――平和堂和新世界百货

　 五一商圈内业态互补性不强，差异化不够，缺乏个性，存在恶性竞争现象。借鉴纽约商业发展的成功经验，下面以纽约第五大道和第七大道为例介绍纽约商圈的业态互补。

　优化项目案例分析：

　 纽约第五大道百货

　 纽约第七大道梅西百货

　纽约 GOODMAN 百货 第五大道百货和 GOODMAN 百货都是高级商场，周边分布众多顶级品牌专卖店；第七大道分布梅西百货等中档百货，大家错位经营拥有不同消费群体，整个纽约商业发展比较协调。

　建议黄行路步行街等重点考虑中国自主品牌的经营，突出特色。

　五一商圈管理部门为民族品牌服饰、珠宝、鞋类旗舰店经营提供便利，为中国品牌宣传提供舆论支持，五一商圈要成为中国各类服饰、鞋类自主品牌的展示中心。

　溁 湾镇商业副中心—— 河西唯一商圈

　A A 、 商圈简介：

　溁 湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。目前商业营业面积约 6.5 万平方米，日人流量达 15 万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。、

　B B 、 主要商业物业：

　购物中心 通程商业广场 1 家 大型生活超市 新一佳 步步高 3 家 知名精品超市 屈臣氏 1 家 专业卖场 百幸鞋城 通程电器 苏宁电器（2 家）

　国美电器 5 家 C C 、 商圈特点及发展前景分析：

　商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大；

　岳麓区有近 40 万人口，非农人口 31 万，2005 年，城市居民人均可支配收入为 12522 元，比长沙市整体水平略高，商圈商业面积约 6.5 万平方米，后续发展空间大。

　业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白； 商圈内业态基本齐全：大型购物中心有通程商业广场和新外滩购物中心，餐饮有东锅中西餐厅、必胜客、麦当劳、肯德基等；金融配套有中国银行、招商银行、中信银行、中国农村信用合作社；酒店有麓山宾馆、枫林宾馆；大型生活超市有新一佳、步步高，较为零散低档的娱乐休闲场所较多，上档次的少。总体来看业态以中低档为主，高档消费市场空白，缺少好的娱乐休闲场所，与区域人口素质有较大关系。

　消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费； 长沙教育事业历来比较发达，驻区有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的 30 多所高等院校、科研院所，在校大学生达 16 万人，各类科技人员 10 万余人,是全省典型的文化区、科教区。

　麓谷科技新城是长沙高新技术产业开发区从 2000 年起集中开发建设的科技新城区,目前已聚集 400多家高新技术企业。

　河西具规模、上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。

　东塘商业中心 —— 快速更新换代中的传统商圈 A A 、 商圈简介：

　东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，商业营业面积约 15 万平方米，每日人流量约 10 万人次，消费群以东塘立交桥为圆心的南部家庭为主。东塘是湖南电信、湖南联通的大本营，移动公司最大的营业厅也在这里，加上易佰通讯、迪信通等手机销售商，东塘已成为长沙通讯产品最前沿最迅捷的发布平台。

　 B B 、 主要商业物业：

　百货 友谊商城（含友谊名品城）、金色家族 2 家 综合卖场 秀街时尚购物广场、潮流特区 2 家 专业卖场 国美电器（2 家）、通程电器、迪信通手机卖卖、金世纪手机城、潇湘时尚服饰广场、东塘鞋服交易大楼、百幸鞋城 8 家 大型生活超市 步步高、家润多生活超市（2 家）

　3 家 精品超市 屈臣氏 1 家 商业街 大都市商业街 1 条

　C C 、 商圈特点及发展前景分析：

　业态齐全，档次拉差大，大众化专业卖场与超市受欢迎 东塘商圈业态齐全，大众化的专业卖场与超市占了很大比例,也是最受到消费者欢迎的。金色家族定位成“顶级名品”，拥有近 50 多种世界名品，目的在于走差异化的路线，但周边消费力有限，场内显冷清，沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代。

　目前消费主要以南城消费者为主 东塘立交桥一公里范围内有 10 万人口左右，是长沙传统商业聚集地， 2004 年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。

　作为南拓的门户，东塘商圈发展空间大，东塘商圈往南部延伸，大东塘商圈逐渐形成。

　随着南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城成为最适宜居住地之一，长株潭一体化进程加快,商圈快速的更新换代，东塘商圈的发展空间巨大。

　2005 年 11 月，深国投购物广场落户雨花亭。在世界 500 强推动下，东塘商圈顺应城市南拓进程，逐渐形成大东塘商圈，在雨花亭附近形成中高档商业，将辐射更多的南部消费者，甚至吸引其他区的消费。

　火车站商业中心—— 湖南省最大电脑及电子产品集散地

　A A、 、 商圈简介 ：

　IT 产品市场经过近十年的发展，目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。众多的 IT 卖场林立，已形成传统消费习惯氛围，引导人流消费走向。由于火车站与长株潭汽车站的影响，人流量大而杂，交通路网发达但阻塞。商业营业面积约 10 万平方，日人流量约 20 万。

　B B 、 主要商业物业及商业配套：

　购物中心 阿波罗商业广场 1 家 综合市场 金苹果大市场、金芒果大市场、美福佳服装鞋业超市 金太阳精品服装超市、新兴大市场、生活秀服饰广场 6 家 专业卖场 合峰电脑城、合一电脑城、华海 3C 电脑数码通讯广场国际 IT城、国储电脑城、颐高数码广场、赛博数码广、 QQ 电脑城、苏宁电器、国美电器（2 家）、通程电器、 晓园数码摄影器材城、家润多家电超市 14 家 生活超市 家润多（3 家）

　3 家

　精品超市 屈臣氏 1 家

　 C C 、 商圈特点及发展前景分析：

　业态齐全，以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。

　火站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有 9 家大型 IT 专业卖场，苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市内也有大量 IT 产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。

　由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。

　人口密度高，消费人群偏向年轻化 商圈中心区域人口总数接近 35 万，分别为 IT 人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以 IT 人士为主，约占 60%的份额，而这群 IT 人士的年龄大多在 25-35 岁之间，个人年薪普遍在5-10 万元左右，人均年收入高于长沙城区整体人均收入水平甚多。另外，南来北往的旅客占有相当的消费比例，金苹果大市场吸引了全市中低收入群客户。

　整体商业形象欠佳，中高档购物场所不成主流 火车站人流很杂，众多不法商贩横行，商圈整体商业形象不佳。传统百货商厦晓园倒闭，国储转型，目前仅有阿波罗商业广场在持续经营，中低档次。在政府的扶持下，刻意引进品牌商家，努力改变火车站形象，整改经营环境，发展前景好。

　伍家岭商业中心—— 北部唯一商圈，发展前景好

　A A、 、 商圈简介：

　伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于 2002 年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上区域消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。商业营业面积约 4 万，日人流量 7-8 万。

　B B、 、 主要商业物业：

　大型超市 新一佳 1 家 综合卖场 泰阳商城 维多利购物中心 2 家 专业市场 新河家具城 伍家岭机电市场 地板城 3 家

　 C C 、 商圈特点及发展前景分析：

　业态不丰富，商业档次不高，整体经营状况不佳 伍家岭商圈，业态不丰富，主要是满足人的基本生活要求。整体商业形象较为破败，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高。相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺，消费以周边居民为主。

　交通便利，但发展受制于立交桥

　商圈以芙蓉路与三一大道交界，波隆立交桥为中心，南北有足够的延伸条件，尤其是向南的芙蓉路周边汇集了众多的写字楼与金融大厦。但波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，东西延伸更加受到制约，使得商圈的覆盖面受到限制。

　随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好 新河三角洲计划三年内完成简陋房屋与棚户区等拆迁，解决 40 多家企业的生产污染问题，建成一个总面积 2072 亩，以滨江文化园（含两馆一厅）为龙头的文化娱乐区，以湘江大道为依托的商业金融区，以文化为内核的人文居住区，这对于提质整个北城区具有极重要的意义根据地铁 建设规划，2014 年前建设完成 1 号、2 号线一期， 1 号线站口就设在伍家岭。根据广州、北京等城市经验，地铁站口商业具有极大的发展潜力。

　3 3 、 发展中商圈

　星沙商业副中心：

　规划：是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星、沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代。

　都市商业中心 ：

　规划：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产 业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。

　红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，商圈内汇聚了多个专业批发市场，受区域 整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不成熟，业态单一，消费场所档次不高。

　捞霞商业中心：

　规划：捞霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。

　其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外 围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广 大区域。

　马坡岭商业中心 ：

　规划：马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成、长沙 市的副中心城市—星马新城。构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心；合 理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的

　现代化商贸区。

　黎托商业中心：

　规划：以武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健

　身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。

　大托商业中心：

　规划：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的 商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。

　望城坡商业中心：

　规划：远期规划建设引导性商业中心。其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。商业中心的所有设施不仅应方便、满足居民、旅客的生活和购物需求，同时应与自然景观融合，与文物建筑协调，有利于环境保护和可持续发展。

　观沙岭商业中心：

　规划：随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发 展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐 饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。建 设好远大城市文化购物广场、府东商业大厦、新区治商务酒店等项目。

　 四、结论：

　1 1 、 商业格局特点：

　1、

　现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈——五一商圈向外扩散。

　2、

　随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。

　3、

　商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量； 4、

　现有商圈自成特色：

　1）

　五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈； 2）

　河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商 圈发展契机，发展空间大； 3）

　东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延升；

　4）

　火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；5）

　伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔； 6）

　红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大； 2 2 、 业态特征：

　1. 各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后；

　2. 传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代； 3. 步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般； 4. 超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间； 5. 电器等专业卖场吸引力大：在对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群； 6. 批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。

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