乡村生态观光农场项目策划方案
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目 录 第一章 总论 ............................................ 1 一、项目概况 ........................................... 1 二、项目编制依据 ....................................... 1 三、报告研究内容 ....................................... 2 四、简要结论 ........................................... 2 五、主要经济指标 ....................................... 3 第二章 项目背景 ........................................ 5 一、国际观光农业现状 . ................................... 5 二、国内观光农业现状 . ................................... 6 三、观光农农业发展前景 . ................................. 6 第三章 项目建设的重要性和必要性 ......................... 8 第四章 项目的可行性 ................................... 10 第五章 市场分析与预测 . ................................. 12 一、整体市场概况 ...................................... 12 二、项目市场定位 ...................................... 12 第六章 建设内容及经营理念 . ............................. 13 一、设计思想 .......................................... 13 二、项目建设内容 ...................................... 13 三、经营理念 .......................................... 14 第七章 项目选址和建设条件 . ............................. 16
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一、项目选址 .......................................... 16 二、自然条件 .......................................... 16 第八章 规划布局 ....................................... 18 一、规划基本原则 ...................................... 18 二、总体规划方案 ...................................... 19 第九章 工程方案 ....................................... 21 一、基础设施建设 ...................................... 21 二、生态园林工程 ...................................... 24 第十章 环境保护 ....................................... 28 一、项目区环境条件 ..................................... 28 二、环境保护 .......................................... 28 三、水土保持 .......................................... 29 第十一章 建设进度及招投标方案 .......................... 30 一、建设进度 .......................................... 30
二、招投标方案 ........................ 错误！未定义书签。第十二章 投资估算及资金筹措 . ........... 错误！未定义书签。
一、投资估算范围 ...................... 错误！未定义书签。
二、投资估算依据 ...................... 错误！未定义书签。
三、计算期 ............................ 错误！未定义书签。
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四、项目投资 .......................... 错误！未定义书签。
五、资金筹措 .......................... 错误！未定义书签。
第十三章 财务评价 ..................... 错误！未定义书签。
一、评价原则、依据及参数 . .............. 错误！未定义书签。二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 错误！未定义书签。三、成本费用估算 ...................... 错误！未定义书签。
四、盈利能力分析 ...................... 错误！未定义书签。
五、财务生存能力分析 . .................. 错误！未定义书签。
六、不确定性分析 ...................... 错误！未定义书签。
七、财务评价结论 ...................... 错误！未定义书签。
第十四章 社会效益评价 . ................................. 51 第十五章 结论及建议 ................................... 53 一、结论 .............................................. 53 二、建议 .............................................. 53
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1、总论
1.1 、项目概况
生态农庄建设项目拟租赁土地 xxx 亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训 练基地的建设。
“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园， 展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产 品种，成了农业科普旅游基地。
主要建设规模如下：
1、生态农业园：种植果林 xxx 亩，景观灌木及花卉 xxx 亩，天然绿色蔬菜种植 xxx 亩。
2、民族风情园：修建民俗风情园 xxx 亩。
3、接待配套用房：
改造修整原有用房 xxx m2 ，新建 xxxm 2 。
4、原生态拓展训练基地：
修建原生态拓展训练基地 xxx
亩。
1.2 、项目编制依据
《xxx 省城乡总体规划》 ；
《xxx 省旅游发展总体规划》 ； 《xxx 市观光农业总体规划》 ；
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《xxx 城市农业、旅游农业文件》 ； 《xxx 市旅游发展总体规划》 。
1.3 、报告研究内容
（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。
（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行
性。
（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关
的辅助设施工程等。
（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方
案。
（五）测算项目财务效益和社会效益。
（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。
1.4 、简要结论
原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。
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原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。
1.5 、主要经济指标
项目主要经济指标见表 1-1 。
1 总用地 亩 2 总建筑面积 m2 3 容积率
4 项目总投资 万元 4.1 其中：建设投资 万元 4.2 建设期利息 万元 4.3 铺底流动资金 万元 5 资金筹措 万元 5.1 其中：企业自筹 万元 企业自有资金 5.2 银行借款 万元
6 年销售收入 万元 正常年份 7 总成本费用 万元 正常年份 8 所得税 万元 正常年份 9 年净利润 万元 正常年份 10 所得税前财务内部收益率 %
11 所得税前财务净现值 万元
12 所得税前投资回收期 年 含建设期 13 所得税后财务内部收益率 %
14 所得税后财务净现值 万元
15 所得税后投资回收期 年 含建设期 16 总投资收益率 % 正常年份 17 项目资本金净利润率 % 正常年份
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18 盈亏平衡点 (BEP) %
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2、项目背景
观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加， 闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——旅游观光农业应运而生。
2.1 、国际观光农业现状
观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆， 接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近 年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而 且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。
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2.2 、国内观光农业现状
“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广 州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上 海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业 设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、 无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海 旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。
2.3 、观光农农业发展前景
1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。
2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在“十 五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。
3、发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分
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期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。生态农庄项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合湘 西的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客 提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验土家风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。
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第三章 项目建设的重要性和必要性
随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然， 享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需 求。旅游观光农业的发展对加速改变 xxx 农业相对落后局面， 加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造
xxx 旅游品牌都具有现实的指导意义。
一、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要 随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增， 城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。
二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济 的发展，又带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业， 能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，可以帮助农 村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，
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减少社会问题， 增加农民的收入， 帮助农民尽快地富裕起来。三、提高科技对农业的贡献率 生态农庄项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武 装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品种、新技 术、现代农业发展模式，为 xxx 市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动桂北经济区现代农业与生态 农业的发展。
四、促进 xxx 旅游业的发展 xxx 的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的
游览性， 但从抽样调查的结果看， 旅游者的停留时间却不长， 停留时间在 2 晚以上的只占到了 45.2%，因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前 xxx 旅游业面临的问题。而生态农庄项目的建设，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长 停留时间，这对于促进 xxx 旅游业的发展将起到很大的作用。
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第四章 项目的可行性
为了对该项目进行全面分析，本报告中采用 SWOTs法， 即 S－ Superiority （优势）， W－ Weakness（劣势）， O－ Opportunity （机遇）， T－ Threat （威胁）。这种分析方法
最初主要应用于商业领域，之后逐渐被应用到教育评估和城 市设计等许多领域的分析与决策过程中。一、优势（ Superiority ）
xxx 生态农业观光园的发展优势有：
（ 1）气候、 土壤、 水文等条件优越，自然资源丰富； （ 2）区位条件方面， xxx 市处于西部地区及长江经济带、 华南经济区的交接处， 其发展有希望得到政策倾斜。（ 3）旅游产业蓬勃发展。
xxx
自然风景资源得天独厚， 具有山、水、峰、洞、林等多种类型。
（ 4）交通运输已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外 交通体系。（ 5）多元的民族文化。
xxx 是一个土家族、白族和苗族等多民族群聚， 民俗风情文化凸现的地域， 能集中展示其服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚恋等方面 特有的喜好、 风尚、 传统和禁忌。
（ 6）地方政府积极支持。市委、市政府对此进行重点规划、重点投入、 重点推销、重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富。
二、劣势（ Weakness）
其发展劣势有：（ 1）离市区相对较远，基础设施条件
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欠缺；（ 2）地块相对较为细碎， 塑造特色景观有一定难度； （ 3）生态环境保护意识有待加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。
三、机会（ Opportunity ）
其发展机会有：（ 1）区域背景条件。国家西部开发的战略， 使 xxx 面临历史性的发展机遇， 加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展有可能走出一条打破传统工业化思路、 克服生产性资源的约束而发挥比较优势的发展新路， 为中西部经济振兴发挥示范作用。（ 2）交通运输条件。随着焦柳 铁路的电气化改造， 张清公路、 张吉公路、 常张高速公路的相继通车，已大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输 能力之间的矛盾。
同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。
四、威胁（ Threat ）
其发展威胁有：（ 1）它距离武陵源风景名胜区天子山门票站 2 公里，故属于生态敏感区。
根据以上分析， 规划采用的基本对策是以 “发挥优势， 克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在
SWOT分析的基础上，对整个园区进行科学的策划。
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第五章 市场分析与预测
一、整体市场概况
我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的 观光旅游，其中生态旅游 +农村旅游的比例达到了 31%以上， 加上部分休闲旅游 8.91%，整个接受生态农庄项目的客户人 群可以达到旅游人群的 40%。二、项目市场定位 根据有关资料表明，人均 GDP达到 1000 美元时，居民 旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为生态农庄项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。
生态农庄项目选址在 xxx 市近郊区，其定位必须立足于湘西 xxx 这一地域特征基础上。基于此，“ xxx 生态农业观光园”的战略定位之一是：依托武陵源，吸纳全中国、辐射 东南亚、影响五大洲，凸现民族生态园区特色，与 xxx 市周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路。
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第六章 建设内容及经营理念
一、设计思想
生态农庄项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农
耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化
经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品
尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动
及原生态拓展训练为目的，把农业生产与旅游观光结合起来， 讲求“原汁原味” ，避免“视角污染” ，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，
依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及
农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽
静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归
自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生
态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱
乐新型农庄。
二、项目建设内容
生态农庄项目拟租赁土地 600 亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基
地的建设。主要建设规模如下：
1、生态农业园：种植果林 170 亩，景观灌木及花卉 100
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亩，天然绿色蔬菜种植 50 亩。
2、民族风情园：修建民俗风情园 100 亩。
3、接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2 ，新建 1200m2 。
4、原生态拓展训练基地：
修建原生态拓展训练基地 180
亩。
三、经营理念
1、观光。
一是风貌观。观赏 xxx 特有的山水风光，观看农村田园风光、特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞。
2、休闲。
住：特色农家居住用房；吃：特色农家饭；玩：原生态拓展训练等。
3、采摘。
根据不同收获季节， 指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水 果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。
4、购物。
用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行
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包装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。
5、品尝。
在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历 12 个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受湘西饮 食文化。
6、农事活动。
根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、 赛畜活动及农产品交易活动， 吸纳周边村、 镇、县农户参与， 打造农事活动节令盛会。
7、民族文化。
挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其中，体验少数民族文化。
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第七章 项目选址和建设条件
一、项目选址
生态农庄项目拟选址于 xxx 省 xxx 市武陵源区天子山镇泗南峪村。
二、自然条件
（一）地理位置及概况 xxx 市，位于 xxx 西北部，距省会长沙 398
公里（以市政府所在地永定区计算）
。它的地理位置坐标是：
北纬 28°52′ 至 29°48′，东经
109°40′至 111°20′。东与常德市的
石门县与桃源县交界，南与沅陵县毗连，西与永顺县、龙山 县接壤，北与湖北省的鹤峰县与宣恩县为邻，总面积 9563 平方公里，东西最长 167 公里，南北最宽 96 公里，总人口 达 150 万人（其中苗族、土家族、白族等少数民族近 60 万人）。xxx 市属 xxx 省直辖市（地级）
辖永定、武陵源两区 （县级）和慈利、桑植两县。全市有四个街道办事处， 2 个 城关镇， 18 个农村建制镇， 97 个乡， 1650 个村（居）
委会， 15377 个村民小组。
（二）气候条件 xxx 的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季 风湿润气候。因此，雨量丰沛（历年平均降水量为 1400 毫
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米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温 16℃ 左右。夏季最热月气温 27℃ ，冬季最冷月平均气温为
4.3 ℃ （以 1 月最冷，极端气温在零度左右到 4℃ ）。这样的气候， 不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合观光旅游。
（三）地形地貌 xxx 市位于武陵山脉腹地之中。全国著名的自然保护区与驰名中外的佛教圣地梵净山便是它的主峰。武陵山脉由梵净山分支进入湘西与鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的来凤县与
xxx 省的龙山县进入历山、桂英山与青龙山；中支则进入澧水以北的天星山、朝天山、金龙山与白云山；南支进入石柱山、羊峰山、天门山、大龙山与天 山。这三支山脉经过市辖两区、两县后，其走向由西向东，由慈利、石门 向洞庭湖沉没并自然消失。所以， xxx 市的东北部实际上是 处在山峰与湖区的交接处（或叫接合部）
。
（四）地震灾害 根据《中国地震烈度区划图谱（ 1990）》，该场址地震基本烈度为六度。
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第八章 规划布局
一、规划基本原则
（一）生态安全原则 要严格将开发强度和游客人数控制在农业的生态容量之内，农业生态旅游区的基础设施在设计时应考虑对自然生态的侵挠可控，与自然景观协调，对环境无不良影响。
（二）宏观与微观有机结合原则 要根据环境特征划分不同的功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源的原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部的联系。
（三）科学性原则 实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜的发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业的建设、管理和推广经营。
（四）市场需求原则 规划时要实行准确而细化的客源市场定位，以客源市场的现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源， 充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高 的开发水平。
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（五）综合统一原则 在注重生态效益和市场经济效益的同时要注重社会效益，通过合理的观光农业旅游开发提高城乡居民的环保意识和提倡文明生活方式。
（六）创新原则 新型交叉型产业模式要求实现全方位的创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新的差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新的合作共生模式，新的激励体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等。
二、总体规划方案
（一）总平面布置和功能要求 生态农庄项目主要是以生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为四个区域，主要有生态农业区、民族风情园、原生态拓展训练基地、接待区。
（二）平面功能布局 生态农庄项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，原生态防护绿地，民族风情园、原生态拓展训练基地。
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精品植物、苗木花卉布置在农庄东部，植物园以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合的花卉园。主要发展各种观花类、观叶类和观叶赏果的栽培生产。
蔬菜种植园分布在农庄北面，以现有坡地为主，进行平 场培土，种植天然绿色蔬菜，形成蔬菜种植体验区。
民族风情园布置在农庄南面， 以 xxx 土家族的歌舞表演、民俗风情展示、文化用品展示为主。
原生态拓展训练基地布置在农庄西面，以团队协作训练、拓展训练、丛林穿越等为主。
接待区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休 息区，集中于农庄中偏北方， 以提供游客娱乐、 休息、用餐、购物为主要目的。
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第九章 工程方案
一、基础设施建设
（一）给排水工程 1、设计范围与依据 （ 1）设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。
（ 2）设计原则 《建筑给水排水设计规范》 （ GBJ15-88）（ 1997 版）； 《建筑设计防火规范》 （ GBJ16-87）（ 2001 版）； 《室外给水设计规范》 （ GBJ13-86）； 《室外排水设计规范》 （ GBJ14-87）； 《生活饮用水卫生标准》 （ GB5749-85）；其它有关部门资料。
2、给水系统 （ 1）水源 采用市政供水。
（ 2）用水量及要求 生态农庄项目年工作日为 365 天。
○1 用水量 考虑到节水的原则和生态农庄项目建设期较短的因素， 一次性预测水量预测指标如下：
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游客—— 按 40 升/ 人·日计算客房—— 按 80 升/ 人·日计算公建—— 按居民用水量 15%计算 其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量——上述水量 20%计算 ○2 用水要求 水质：符合饮用水卫生标准水温：≤ 20℃ 水压：≥ 0.3MPA （ 3）管网设计 ○1 管网布置 本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。
城市干管为 DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。
○2 管材及接口 室外管道：
DN>50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：
DN<50毫米，采用 PPR管，热熔焊接。
○3 阀门设置及防腐 阀门设置：
DN>65毫米，采用闸阀：
DN≤65
毫米，采用截止闸。
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管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐
层结构防腐， 管道露置时， 采用底漆一遍， 调合漆两遍防腐。
3、排水工程 （ 1）系统的划分 本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统， 采用清污分流排放方式。
污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。
（ 2）污水量统计 污水排放总量按用水的 80%考虑，排放量 0.44 万立方米 / 天。
（ 3）管道设施 采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下， 采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干 管。
（二）供电设计 1、设计依据、规范 （ 1）《民用照明设计标准》 （ GB50034-92）； （ 2）《建筑物防雷设计规范》 （ GB50058-94）； （ 3）《低压配电设计规范》 （ GB50054-95）； （ 4）其它有关资料。
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2、设计范围 本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。
3、供电要求及负荷等级 除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负
荷。
4、供电方式 供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进
线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供 380/220V 电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。
根据项目的用电容量，配备 400kVA 变压器三 。分别配置于 A04/01 、A14-2/01 、A16-3/01 。各单体内的线路采用铜芯电缆 ZZ-VV 经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。
所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷
网，冲击接地电阻要求小于 8 欧。变压器中性点直接接地， 接地电阻小于 4 欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电 阻小于 10 欧。二、生态园林工程 （一）建设标准
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1 、 水 土 保 持 综 合 治 理 技 术 规 范 （ GB/T16453.1 ～ 16453.6 ～ 1996）； 2、灌溉与排水工程设计规范（ GB50288-1999）； 3、《土地开发整理项目规划设计规范》 （ TD/T1012 ～ 2000）； 4、《土地开发整理项目验收规程》 （ TD/T1013 ～ 2000）； 5、《灌溉与排水工程设计规范》 （ GB/50288～ 99）； 6、国家及当地的现行设计规范和技术标准。
（二）建设内容 1、生态农业 （ 1）范围 种植果林 170 亩，景观灌木及花卉 100 亩，天然绿色蔬 菜种植 50 亩。以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。
（ 2）品种选择 果林主要有猕猴桃树、蜜桔树、金香柚树、板栗树等。景观林主要为桂花、木棉、洋紫荆等。
花卉主要有红掌、 百合、剑兰、月季杜娟花、 单性木兰、 叉叶苏铁、龙虾花等。
2、土地整理 （ 1）土地平整 土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用
第 26 页 V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案
的办法进行整治：
一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。
二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为 保水、保肥、保墒的“三保土” 。共修建保坎 8000 米，高 1.5 — 2.5 米，下底宽 60 厘米，上宽 30 厘米，预留泄水孔 3 ×5 厘米，其弧度随山势而变。
三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度 0.5 米以上，挖宽 1 米，深 0.8 米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层 土壤厚度 0.5 米以下的，采用挖穴改土。
（ 2）排水沟 总长 1000 米，内空上宽 0.4 米，下宽 0.3 米，高 0.4 米，墙体采用直径 8--12 厘米的块石， M5水泥砂浆衬砌；底面采用 C15 砼。
（ 3）蓄水池 蓄水池：共计 10 口，长 10 米，宽 8 米，深 2.5 米，墙体采用 M5砂浆砌 Mu7.5 红砖，池底 5 厘米厚 100#砂浆。
（ 4）灌溉系统 修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一个喷水龙头，浇灌 半径 20 米，每个作业区安装直径为 60 毫米的 RPVC管作引水主管，直径为 32 毫米的 RPVC管作支管。
4、休闲住宿区域
第 27 页 V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案
休闲住宿区包括接待大厅、 农庄餐厅、 特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北面，以提供游客娱乐、休息、用 餐、购物为主要目的。
第 28 页 V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案
第十章 环境保护
为保护和改善生活环境与生态环境，保障人体健康，项目严格按照《中华人民共和国环境保护法》的有关规定，加强环境污染源的管理，对各种污染进行综合治理，确保项目达到国家对环境保护的各项要求。
一、项目区环境条件
项目位于 xxx 省 xxx 市武陵源区天子山镇泗南峪村，所选地址地形开阔整齐，背风向阳。周边无工业“三废”及农
业、城镇生活、 医疗废弃物污染； 建设地周边植被覆盖率高， 生态环境条件良好。
二、环境保护
生态农庄项目以发展生态旅游为主要内容，采用的主要技术措施是无公害生产技术，在种植的生产过程中不会产生有毒物质。
项目区配置农业废弃物处理场，采用微生物技术处理农作物稿秆。经过沼气发酵处理后，提供优质肥源。
项目采用设施栽培和无公害生产技术，减少化肥、农药等对环境的污染。
因此，生态农庄项目不但无污染，而且通过发展果林、
第 29 页 V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案
景观灌木和花卉园能美化环境，有效地提高当地环境质量。三、水土保持 项目本身有利于生态环境的保护和水土保持。但在建设过程中，由于人为因素可能因施工开挖破坏植被，以及施工弃渣造成水土流失，因此，应按照预防为主、治理并重的原则，综合考虑采用工程措施、植物措施、农艺措施等搞好水 土保持， 包括园区道路、 引水沟渠两边种树种草， 涵养水源， 改土时考虑沉沙凼、截洪沟，既增强防洪排涝能力，又提高抗旱能力。
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 30 页
第十一章 建设进度及招投标方案
一、建设进度
根 财务分析辅助报表－ 1
建设投资估算表
单位：万元序号 工程或费用名称 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 比例(%)
估算说明
1 工程费用 2061 800 64 2925 64.7 1.1 接待配套用房 711
711 15.7 1.1.1 接待中心 16
16 0.4 1.1.2 餐饮服务中心 220
220 4.9 1.1.3 特色产品交易厅 130
130 2.9 1.1.4 农庄旅馆 345
345 7.6 1.2 园内道路工程 300
300 6.6 1.3 土地整治及农田培育 170
170 3.8 1.4 配套设施工程 30
30 0.7 1.5 果树种植 22.8
23 0.5 1.6 景观植物种植 15
15 0.3 1.7 农耕培土工程 20
20 0.4 1.8 民族风情园建设 15
15 0.3 1.9 原生态拓展训练基地建设 65
65 1.4 1.10 设备购置费
800 64 864 19.1
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2 工程建设其他费用
1379 1379 30.5 3 预备费
215 215 4.8 3.1 基本预备费
215 215 4.8 3.2 价差预备费
0 0.0 4 建设投资合计 2061 800 64 1594 4519 100.0 比例(%) 45.6 17.7 1.4 35.3 100
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 32 页
财务分析辅助报表－ 2 流动资金估算表 单位：万元序号 项 目
计算期（年）
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017~2024 1 流动资产 23 69 100 116 116 116 116 116 1.1 应收帐款 14 42 60 71 71 71 71 71 1.2 存货 2 7 9 11 11 11 11 11 1.2.1 原材料 2 5 7 9 9 9 9 9 1.2.2 燃料动力 0 1 2 2 2 2 2 2 1.2.3 在产品 1.2.4 产成品 1.3 现金 1.4 预付账款 2. 流动负债 2.1 应付帐款 2.2 预收账款 3. 流动资金（ 1－2）
3.1 其中：铺底流动资金 3.2 流动资金贷款 4. 流动资金当期增加额
7 20 31 34 34 34 34 34
2
7
9
12
12
12
12
12 2 7 9 12 12 12 12 12
21
62
91
104
104
104
104
104 21 31 31 31 31 31 31 31 0 31 60 73 73 73 73 73 0 21 42 29 13 0 0 0 0
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财务分析辅助报表－ 3 项目投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项 目 合 计 计算期（年）
备 注
2009 2010 2011 2012 1 项目总投资 4610
2485 2054 42 29 其中计算注册资本的总投资 4550
2485 2054 10 0 1.1 建设投资（不含建利息）
4519
2485 2034 0 0 1.2 建设期利息 0
0 0 0 0 1.3 流动资金 91
0 21 42 29 其中铺底流动资金 31
0 21 10 0 2 资金筹措 ( 全部流动资金）
4610
2485 2054 42 29 资金筹措 ( 铺底流动资金）
4550
2485 2054 10 0 2.1 项目资本金 4550
2485 2054 10 0 2.1.1 用于建设投资 4519
2485 2034 0 0 2.1.2 用于铺底流动资金 31
0 21 10 0 2.1.3 用于建设期利息 2.2 债务资金 ( 全部流动资金）
60
0
0
31
29 债务资金 ( 铺底流动资金）
0
0 0 0 0 2.2.1 用于建设投资 0
0 0 0 0 2.2.2 用于建设期利息 0
0 0 0 0 2.2.3 用于流动资金 60
0 0 31 29
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营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 财务分析辅助报表 －4 单位：万元
序号 项目名称 合计 计算期（年）
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016～2024 1 营业收入 26210 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1927 1.1 新增销售收入 26210
385 1156 1542 1927 1927 1927 1927 1.2 0
2 营业税金及附加 1442 0 21 64 85 106 106 106 106 2.1 营业税 1310
19 58 77 96 96 96 96 2.2 消费税 0
2.3 城市维护建设费 92
1 4 5 7 7 7 7 2.4 教育费附加 39
1 2 2 3 3 3 3 3 增值税 0 0
3.1 销项税 0
3.2 进项税 0
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财务分析辅助报表－ 5 总成本费用估算表
单位：万元计算期（年）
序号 项 目 合计
1 外购原材料费 2 外购燃料及动力费 3 工资及福利费 4 修理费 5 其他费用 6 经营成本（ 1+2+3+4+5) 7 折旧费 8 摊销费 9 利息支出 9.1 建设投资借款利息 9.2 流动资金借款利息 10 总成本费用（ 6+7+8+9) 10.1 固定成本
10.2 可变成本
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1232
18 54 72 91 91 91 91 288
4 13 17 21 21 21 21 1435
21 62 104 104 104 104 104 1536
23 68 90 113 113 113 113 944
14 42 56 69 69 69 69 5435
80 239 339 398 398 398 398 2402
160 160 160 160 160 160 160 0
0 0 0 0 0 0 0 63
0 2 4 5 5 5 5 0
0 0 0 0 0 0 0 63
0 2 4 5 5 5 5 7901
240 401 503 563 563 563 563 5192
200 282 334 365 365 365 365 2710
40 119 169 198 198 198 198
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 36 页
续财务分析辅助报表－ 5 总成本费用估算表 单位：万元计算期（年）
序号 项 目
1 外购原材料费 2 外购燃料及动力费 3 工资及福利费 4 修理费 5 其他费用 6 经营成本（ 1+2+3+4+5) 7 折旧费 8 摊销费 9 利息支出 9.1 建设投资借款利息 9.2 流动资金借款利息 10 总成本费用（ 6+7+8+9) 10.1 固定成本
10.2 可变成本
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 91 91 91 91 91 91 91 91 21 21 21 21 21 21 21 21 104 104 104 104 104 104 104 104 113 113 113 113 113 113 113 113 69 69 69 69 69 69 69 69 398 398 398 398 398 398 398 398 160 160 160 160 160 160 160 160 0 0 0 0 0
5 5 5 5 5 5 5 5
5
5
5
5
5
5
5
5 563 563 563 563 563 563 563 563 365 365 365 365 365 365 365 365 198 198 198 198 198 198 198 198
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 37 页
折旧费、摊销费估算表 财务分析辅助报表－ 6 单位：万元 序号 项目名称 计算期（年）
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1 房屋及建筑物 1.1 原值 3184 3184 3184 3184 3184 3184 3184 1.2 本年折旧费 76 76 76 76 76 76 76 1.3 净值 3108 3033 2957 2882 2806 2730 2655 2 设备 2.1 原值 1335 1335 1335 1335 1335 1335 1335 2.2 本年折旧费 85 85 85 85 85 85 85 2.3 净值 1250 1166 1081 997 912 828 743 3 固定资产合计 3.1 原值 4519 4519 4519 4519 4519 4519 4519 3.2 本年折旧费 160.2 160 160 160 160 160 160 3.3 净值 4359 4199 4038 3878 3718 3558 3398 4 无形资产及其它资产 4.1 原值 4.2 本年摊销费 4.3 净值
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 38 页
折旧费、摊销费估算表 续财务分析辅助报表－ 6 单位：万元 序号 项目名称 计算期（年）
1 房屋及建筑物 1.1 原值 1.2 本年折旧费 1.3 净值 2 设备 2.1 原值 2.2 本年折旧费 2.3 净值 3 固定资产合计 3.1 原值 3.2 本年折旧费 3.3 净值 4 无形资产及其它资产 4.1 原值 4.2 本年摊销费 4.3 净值 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
3184
3184
3184
3184
3184
3184
3184
3184 76 76 76 76 76 76 76 76 2579 2503 2428 2352 2277 2201 2125 2050
1335
1335
1335
1335
1335
1335
1335
1335 85 85 85 85 85 85 85 85 659 574 489 405 320 236 151 67
4519
4519
4519
4519
4519
4519
4519
4519 160 160 160 160 160 160 160 160 3238 3077 2917 2757 2597 2437 2277 2116
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 39 页
财务分析报表－ 1
项目财务现金流量表 单位：万元项 目 合计
计算期（年）
序号
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 现金流入 28430 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1.1 营业收入 26210 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1.2 补贴收入 0
1.3 回收固定资产余值 2116
1.4 回收流动资金 104
2 现金流出 11500 2485 2155 344 453 517 504 504 2.1 建设投资 4519
2485 2034 0 0
2.2 流动资金 2.3 经营成本 104 5435 0 0 21 80 42 239 29 339 13 398
398
398 2.4 营业税金及附加 1442 0 21 64 85 106 106 106 2.5 维持运营投资 0
3 所得税前净现金流量 (1-2) 16931 -2485 -1770 812 1089 1410 1423 1423 4 累计所得税前净现金流量 72280 -2485 -4255 -3443 -2354 -944 479 1902 5 调整所得税 4233 0 31 173 239.37 316 316 316 6 所得税后净现金流量 (3-5) 12698 -2485 -1801 639 850 1094 1107 1107 7 累计所得税后净现金流量 41647 -2485 -4286 -3647 -2798 -1703 -596 511 计算指标：
所得税前 所得税后 财务内部收益率 (FIRR)
24.79% 19.67% 财务净现值 ic=12.0% 3597 万元 2054 万元 投资回收期 . 12.0% 4.7 年 5.5 年
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 40 页
续财务分析报表－ 1
项目财务现金流量表
单位：万元项 目
计算期（年）
财务净现值 ic=12.0% 3597 万元 2054 万元 投资回收期 . 12.0% 4.7 年 5.5 年 序号
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1 现金流入 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 4148 1.1 营业收入 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1.2 补贴收入
1.3 回收固定资产余值
2116 1.4 回收流动资金
104 2 现金流出 504 504 504 504 504 504 504 504 504 2.1 建设投资
2.2 流动资金
2.3 经营成本 398 398 398 398 398 398 398 398 398 2.4 营业税金及附加 106 106 106 106 106 106 106 106 106 2.5 维持运营投资
3 所得税前净现金流量 (1-2) 1423 1423 1423 1423 1423 1423 1423 1423 3644 4 累计所得税前净现金流量 3325 4748 6172 7595 9018 10441 11864 13287 16931 5 调整所得税 316 316 316 316 316 316 316 316 316 6 所得税后净现金流量 (3-5) 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 3328 7 累计所得税后净现金流量 1619 2726 3833 4941 6048 7155 8263 9370 12698 计算指标：
所得税前 所得税后 财务内部收益率 (FIRR) 24.79% 19.67%
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 41 页
财务分析报表－ 2 项目资本金现金流量表 单位：万元
计算期（年）
序号 项目名称 合计
1 现金流入 1.1 营业收入 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资金 2 现金流出 2.1 项目资本金 2.2 借款本金偿还 2.3 借款利息支付 2.4 经营成本 2.5 营业税金及附加 2.6 所得税 2.7 维持运营投资 3 净现金流量 资本金财务内部收益率：
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 28430 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1927 26210 0 385 1156 1542 1927 1927 1927 1927 2116
104
15853 2485 2186 488 666 823 823 823 823 4550 2485 2054 10 0 0
146 0 0.0 0 0 0 0 0 0 63
0.0 2 4 5 5 5 5 5435 0 79.6 239 339 398 398 398 398 1442 0 21 64 85 106 106 106 106 4217 0 31.1 173 238 315 315 315 315 0
12577 -2485 -1801 668 875 1104 1104 1104 1104 19.77%
V3.0 乡村生态观光农场项目策划方案 第 42 页
续财务分析报表－ 2 项目资本金现金流量表 单位：万元 计算期（年）
序号 项目名称
1 现金流入 1.1 营业收入 1.2 回收固定资产余值 1.3 回收流动资金 2 现金流出 2.1 项目资本金 2.2 借款本金偿还 2.3 借款利息支付 2.4 经营成本 2.5 营业税金及附加 2.6 所得税 2.7 维持运营投资 3 净现金流量 资本金财务内部收益率：
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 4148 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927 1927
2116
104 823 823 823 823 823 823 896 896
73
73 5 5 5 5 5 5 5 5 398 39...
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