美昌物业地工程部规章制度汇编

　美昌物业地 工程部规 规 章制度 汇编

　1、业户报修处理规程 2、工程设备档案管理规定 3、周报告、月报告、年报告制度 4、能源管理制度 5、设施设备管理制度 6、报告制度 7、安全运行管理制度 8、高空作业安全操作规定 9、安全用电管理制度 10、防火及消防安全管理制度 11、值班及交接班制度 12、机房管理制度 13、机房安全防火管理规定 14、机房钥匙管理制度 15、机电设备房出入管理制度 16、配电室管理规定 17、水泵房、水箱间管理规定 18、设备故障处理规定 19、运行事故分析 20、设备预防性维护保养制度 21、设备设施紧急维修管理制度 22、设备的更新及系统改造管理制度 23、工程部人员调配制度 24、设备修理计划的变更、检查与考核制度 25、公共部位巡检制度 26、二次装修管理制度

　 业户报 修 处 理 规程 程

　1 1 目的

　尽快处理业主(用户)的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务，评价维修服务质量，提高维修服务水平。

　2 2 适用范 围

　适用于园区业主（用户）提出维修服务要求的处理。

　3 3 职责

　3.1 园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作，公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。

　3.2 安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况，对故障部位进行补报。

　3.3 客服部负责接收业主（用户）、保洁员和公司其他部门人员的报修事项；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作。

　3.4 工程部（水、电）负责报修内容的现场确认和维修工作。

　3.5 工程部经理负责对维修工作的监督及对《客户服务通知单》以外的报修内容的评审工作。

　3.6 客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。

　3.7 管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。

　4 4 工作程序

　报修处理阶段划分 报修

　业务分递

　 维修准备

　 维

　修

　信息反馈

　录入微机

　 接收回执

　 礼貌入内 返单

　 分发传递

　 打印工程单

　 检查维修 汇总单据

　 收集信息

　 准备材料

　 签单确认 信息反馈

　 协调事宜

　 到达维修点

　 协商尾留 整理统计

　 时间：

　5 分

　 10 分

　 5分

　 业主

　微

　 4.1 微机设置(报修处理系统)

　 4.2 业务分递

　4.2.1 报修人以电话或口头方式进行报修，报修员将业主名称、业主代号（楼层房间号）、维修项目、联系人、联系电话、故障现象输入“报修工作管理系统” 。

　4.2.2 报修员电话通知工程部。

　4.2.3 报修员在打印机上打印《客户服务通知单》一式四联。

　4.2.4 当可以分派人员前往维修，受领单位派维修工人到报修处取单，进入维修部位进行作业。

　4.2.5 维修工作按照先业主后内部，先高层、后低层的原则分派任务。例如同时报修三处，只能派出 1 人维修时，如果三个工程作业单全部为业主报修，则按照先高后低的原则执行，如果其中一个是业主报修，则按照先业主后内部的原则执行。

　4.2.6 报修接待员得知维修人员已经全部派出时，应与相关值班员确认可派出人员时间，并立即与报修联系人电话联系，“××小姐（先生），真抱歉，工程维修人员正在

　××层进行××项维修，需稍候，回来后我立即通知前往您处，

　可以吗？谢谢！”如果业主的维修项目很急，则与相关班组联系，改变维修次序派人前往进行维修。

　4.3 维修准备 4.3.1 维修人员接到维修任务后，根据《客户服务通知单》标明的故障现象准备材料，班组储存材料包括，灯管、节能灯、镇流器、跳泡、电话线、水龙头、密封垫等常用材料。

　客服总物业经报修处理中心 公司主 服务器 办公工程报修 确 认 结 论 配电

　4.3.2 准备常用工具和垫布、抹布等。

　4.3.3 自接收回执发出 10 分钟内到达维修地点。

　4.4 维修 4.4.1 敲门（轻轻敲三下），得到允许，进入业主房间：“您好！对不起，打搅您了，我是 xxxx 客户服务中心派来的维修工人，现在可以维修检查吗？”得到允许后，轻步进入维修地点，放好垫布，进行检查。将检查结果向业主（用户）汇报：

　a) “对不起，您的设备故障是××，是由于××原因造成的，需要更换××，价格××元，您看可以吗？” 。得到允许后立即维修。

　b) 当需要到仓库领取材料时，向业主说明：“对不起，我现在到仓库领材料，马上回来，请您稍候！” c) 当仓库无此材料时，应仔细检查是否还缺其他材料（避免一次检查不到位），向业主说明原因，约定维修时间（注意：约定的时间要输入微机，以便系统掌握情况及时提示，否则系统将按未执行任务项处理）。

　d) 当故障点一时难以确认时，应向业主道歉，说明未查出原因，约定时间再次检查，返回后立即向主管领导汇报，在约定的时间内进行重新检查。

　4.4.2 维修结束，维修人员清理现场，收拾工具物料，擦净作业面，请联系人验收：“××小姐（先生），您交待的工作我已经完成，请您试验一下，是否可以？” 。

　4.4.3 待业主确认后，将作业内容、消耗材料、作业时间填写好，“××小姐（先生），请您在作业单上签署意见，好吗？” “请您在这签署” 。

　4.4.4 收好签字作业单，“麻烦您了，非常感谢，您有什么要求，请给报修处打电话。” 4.5

　信息反馈 4.5.1 维修人员返回后，将工程维修单交给报修处，由报修员负责将到达时间和维修结束时间及业主满意程度录入微机（报修时间、通知时间由系统自行填写）。

　4.5.2 《客户服务通知单》由报修员汇总，每月 20 日前交给工程部经理审核，每月 20 日将审核后的《客户服务通知单》，第三联交回客服部核销。如有费用发生，应将第二联交与财务，第四联本部门留存 4.5.3 每月 20 日，报修员打印一份当月《工程维修汇总表》作为部门考核依据并存档备查。

　4.6 最后确认 4.6.1 客服部、工程部、财务部、办公室随时在微机上调阅报修进展情况，发现问题，及时解决。

　4.6.1.1 客服部重点检查报修处分递和协调情况，必要时客服部经理亲自对业主进行协调。

　4.6.1.2 工程部重点检查维修效率和业主满意程度，以及遗留问题的处理。

　4.6.1.3 财务部重点检查材料供应保障情况，统计因材料供应问题停止维修的比例。

　4.6.1.4 办公室重点检查报修分递完好率、维修按时完成率、业主满意率等情况，研究改进措施，制订不合格项纠正、预防措施。

　4.6.2 管理者代表负责最后确认工作。

　根据月《工程维修汇总表》对报修工作进行综合评价，确定不合格项，组织办公室制定纠正/预防措施，并组织相关部门实施。

　4.6.3 报修工作的奖惩，按照公司奖惩有关规定执行。

　4.6.3.1 评分标准 --优秀：98—100

　分； —良好：94—97.9 分; --合格：90—93.9 分。

　4.6.3.2 作业单不合格品扣分标准 --材料验证不合格，按照《材料采购、稽核管理规程》二级验证扣分标准执行。

　--按规定时间到达维修地点，每迟到 1 分钟扣 0.1 分。

　--业主评价非常满意+1 分，一般-1 分，不满意-5 分，业主投诉-10 分。

　--维修质量，同一处工程，一天内返修-5 分，二天返修-3 分，三天返修-2 分，四至十天返修-1 分。

　--作业单填写整齐，内容详细，单面清洁，字迹工整各占 1 分，未达到标准视情况扣分。

　--工程维修完毕 15 分钟内返单到报修处，每延时 5 分钟扣 0.1 分。

　4.6.3.3 班组成绩评定办法 --班组成绩评定分日评和月评两种，主要内容包括报修起数、完成起数、按时到达、业主满意、遗留工程、返修数量等，以上内容均区分业主和内部两种情况统计。

　--工程作业单分递 5 分钟后，班组无法派员维修，不论其原因如何，每延时 10 分钟扣 0.1 分。

　--成绩评定办法：①除业主满意、返修数量扣分外，按照扣分总数÷完

　成起数计扣分数；②（业主满意扣分+返修数量扣分）÷（完成起数）×2.5;③100-上述两项扣分和为单位日、月实得分数。

　4.6.3.4 个人成绩评定办法 个人成绩评定按照班组 4.6.3.3 项成绩评定办法执行。

　4.6.3.4 个人工作效率评定办法 --为了统计个人工作效率，每月打印个人维修工程一览表，其中包括成绩评定和工程完成时限。

　--对个人维修工程进行横向比较，确定效率最差者，按照公司相应规定进行处罚。

　4.6.3.5 扣分均由报修管理系统控制，月底进行统计，除对个人实行扣分制度外，对部门工作亦做出综合评价。

　5 5 记录

　《客户服务通知单》

　 HDXX-GC-002-A-01 《工程维修汇总表》

　HDXX-GC-002-A-02

　 工程 设备档 案管理 规定 定

　1 1 目的

　加强设备档案的管理工作，达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为园区的运行和维修提供可靠的资料。

　2 2 范 围

　所辖设备设施档案。

　3 3 职责

　3.1 档案员负责园区土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作。

　3.2 工程部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。

　3.3 工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行情况。

　4 4 内容 容

　 4.1 设备台账 4.1.1 本设备台账，包括园区所有设备，存放于工程部。

　4.1.2 内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注（设备编号参考集团物业管理中心下发的《小区设备与机房编码办法》）。

　4.1.3 使用磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。

　4.2 设备档案 4.2.1 主要设备（大中型设备）应建立设备档案。

　4.2.1.1 设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。

　4.2.1.2 设备档案应使用电子磁盘记录和硬拷贝记录两种方式进行存储。

　4.3 设备大中修计划 4.3.1 工程部应建立设备大中修计划。

　4.3.2 设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等。

　4.3.3 设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间。

　4.3.4 设备应严格按照大中修计划实施维修，如需改变维修时间，应得到管理者代表的批准，以保证园区设备的完好率和使用寿命。

　4.4 维修记录 4.4.1 设备大中修应在填写《设备维修保养记录》的同时填写《设备档案》，《设备维修保养记录》应与《设备保养计划》、《设备档案》相对应。

　4.4.2《设备维修保养记录》内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。

　4.4.3《设备维修保养记录》由部门经理审核签字。

　4.5 监视测量器具 4.5.1 建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。

　4.5.2 监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。

　4.5.3 监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。

　4.6 其他资料的管理 4.6.1 设备图纸、使用说明书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在《设备档案》附页内。

　4.6.2 设备档案附件页应记录 4.6.1 所述资料。

　4.6.3 设备档案应装订成册进行保管。

　4.6.4 上述资料在使用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命。

　 5

　记录

　《设备台账》

　HDXX-GC-003-A-01 《设备档案》

　HDXX-GC-003-A-02

　《设备维护保养记录》

　HDXX-GC-033-A-01

　 周报 报 告、月 报 告、年 报 告制度

　1

　 目的

　及时反映工程部的工作进度，以便上级更好地了解工程进度；作出工作计划，

　根据计划有条不紊地开展各项工作，加快工作进程。

　2

　 适用范围 围：

　：

　工程部全体员工。

　3

　 职责 3.1 工程部各主任必须每周向工程经理提交周报告，周报告必须按《工程部周工作报告》格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实。

　3.2 工程部月度工作报告由工程部经理负责编写；各专业主任负责编写本专业月度工作报告，提交工程部经理。

　3.3 工程部年度工作报告由工程部经理负责编写。

　4

　 内 内容 容

　4.1 周报告的主要内容 4.1.1 本周计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间等。

　4.1.2 本周《客户服务通知单》完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本周返单率等等。

　5.3

　4.1.3 下周工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等。

　4.2 月报告的主要内容

　4.2.1 人员变动情况 4.2.2 本系统各设备设施的运行情况。

　4.2.3 本月《客户服务通知单》的数量、故障原因、维修结果及完成率。

　4.2.4 零配件的更换及使用情况，库存情况。

　4.2.5 操作规程是否存在改善意见。

　4.2.6 维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。

　4.2.7 人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。

　4.2.8 能源的使用情况。

　4.2.9 特别事故。

　4.2.10 是否有明显须改进的工程事项。

　4.2.11 整体意见。

　4.3 年报告应包含的内容

　4.3.1 在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性， 4.3.2 制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。

　4.3.3 设备设施运行方案之改进意见 4.3.4 设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法。

　4.3.5 重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。

　4.3.6 环保节能管理计划。

　4.3.7 人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。

　 5

　 相 关记录

　《工程部周工作报告》

　 HDXX-GC-004-A-01 《工程部月管理报告》

　 HDXX-GC-004-A-02 《客户服务通知单》

　 HDXX-GC-002-A-01

　 能源管理制度

　1

　 目的

　合理使用设备设施，使其达到最大限度的工作效率，减少能耗费用支出。

　2

　 适用范 围 园区内所有运行的设备设施。

　3

　 职责

　3.1 各部门委派一名节能管理员，协助、督促和落实工程部节能工作的开展。

　3.2 主任负责节能工作开展的指导，检查监督及外委修理的联络工作。

　4

　 管理制度

　4.1 成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。

　4.2 节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。

　4.3 工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。

　4.5 供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在 0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于 30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。

　4.6 制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。

　4.7 空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非 24 小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。

　4.8 照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。

　4.9 照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。

　4.10 工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。

　4.11 工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。

　4.12 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准。

　4.13 工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。

　4.14 充分应用楼宇自动化控制（BAS）进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。

　4.15 加强管道保温材料的维护保养。

　4.16 照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。

　4.17 在可能情况下，通过技术改造，使电梯/手扶梯达到智能管理和运行。

　4.18 尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如：声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。

　4.19 合理使用设备设施，使其最大限度的达到工作效率。

　4.20 经常检修设备设施，使设备设施保持良好的润滑、密封的运行状态。

　5 5

　 相 关记录

　《能源消耗统计表》

　 HDXX-GC-005-A-01

　 设 设 施 设备 管理制度

　1. 目的

　规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。

　1. 适用范 围

　适用于园区内所有的设施设备。

　3. 职责

　3.1 工程部资产管理员必须做好设施设备的台帐，严格做好设施设备的库存管理。

　3.2 工程部经理做好设施设备的保养计划与申购计划。

　3.3 其他各部门人员对设施设备的改装、移位提出合理性建议。

　4. 内 内容 容

　 4.1

　设备技术档案管理

　4.1.1 各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定程序借用。

　4.1.2 每一台设备应设立一张《设备登记卡》，并按设备系统分别装订成册。《设备登记卡》应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按《设备登记卡》进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。

　4.1.3 每一独立用户单元需设立一张《单元设备档案卡》，以便于掌握对用户设备设施的完好程度及设备返修率程度的了解。

　4.1.4 所有技术档案如需复印，必须经工程部经理批准。

　4.1.5 工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经工程部经理批准，不得随意复印、外借，否则应按《员工守则》的相关规定进行处罚。

　4.2

　新增、改装及报废设备管理

　4.2.1 凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供

　应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。

　4.2.2 工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。

　4.2.3 新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。

　4.2.4 物业设备设施需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备设施，由使用专业提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备设施改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设备设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备设施或拆除建筑物结构者，应追究责任。

　4.2.5 相同设备的更新和报废必须同时办理。

　4.2.6 设备的报废必须遵循以下原则：

　4.2.6.1 政府指定的淘汰产品 4.2.6.2 已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。

　4.2.6.3 因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备 4.2.6.4 无法修复的设备

　4.2.7 设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经上级批准。

　4.3

　工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理

　4.3.1 日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。

　4.3.2 日常手用工具的初次领用，必须经工程部经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经专业工程师批准。

　4.3.3 日常维修材料和备件，由各专业根据需要按月填写《采购申请单》，制定月度采购计划，报工程部经理审批后提交行政人事部汇总，经总物业经理审批后由行政人事部负责采购。

　4.3.4 特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购

　申请，由工程部各专业填写《采购申请单》，经工程部经理和总物业经理批准后，交行政人事部执行采购。

　4.3.5 所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。

　4.3.6 本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。

　4.3.7 公用工具归资产管理员负责保管及借出（各种电动工具原则上由库房统一保管），需要时应进行使用登记。

　4.3.8 专业自用工具由专业工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。

　4.3.10 根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。

　4.3.11 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类工具的正常使用。

　4.3.12 公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写《工具借用记录单》，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。

　4.3.13 借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。

　4.3.14 专业自用工具必须由专业工程师进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由专业工程师照价赔偿。

　4.3.15 全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具。凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，应由损坏者按工具原价赔偿。

　4.3.16 所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得使用任何工具干私活。

　4.3.17 所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期报废时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。

　4.3.18 专业员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。主任对

　领用量和耗用量进行核销，由专业工程师签字，并由工程部经理确认。

　4.3.19 对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。

　4.3.20 材料使用后要在《客户服务通知单》上填写清楚，并经主任确认。多余材料必须退回库房。

　5 5

　 相 关记录

　《采购申请单》

　 HDXX-GC-006-A-01

　《工具借用记录表》

　 HDXX-GC-006-A-02 《设备登记卡》

　 HDXX-GC-006-A-03 《单元设备档案卡》

　 HDXX-GC-006-A-04 《工程项目质保期及单位联系情况一览表》

　 HDXX-GC-006-A-05

　《客户服务通知单》

　 HDXX-GC-002-A-01

　 报 报 告制度

　1. 目的

　规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。

　2. 适用范 围

　适用于工程部全体人员。

　3. 职责

　3.1 各系统操作人员及维修人员做好运行记录与值班记录。

　 3.2 各专业主任检查记录情况，发现问题及时组织解决。

　3.3 专业主任不能解决的问题或重大问题须及时书面报告工程经理。

　4

　内 内容 容

　4.1 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级领班：

　4.1.1 所辖设备设施非正常操作的开停及开停时间。

　4.1.2 所辖设备设施除正常操作外的调整。

　4.1.3 所辖设备设施发生故障或停台检修。

　4.1.4 零部件更新、代换、或加工修理。

　4.1.5 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。

　4.1.6 运行人员请假、换班、加班、倒休等。

　4.2 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告上级领班：

　4.2.1 执行维修保养计划时，发现设备设施存在重大故障隐患。

　4.2.2 重要零部件的更换、代替或加工修理。

　4.2.3 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。

　4.2.4 维修人员请假、加班、倒休等。

　4.3 各系统领班，在下列情况下必须书面报告本专业主任：

　4.3.1 重点设备设施除正常操作外的调整。

　4.3.2 变更运行方式。

　4.3.3 主要设备设施发生故障或停台检修。

　4.3.4 系统故障或正常检修。

　4.3.5 零部件更新、改造、或加工修理。

　4.3.6 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。

　4.3.7 所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。

　4.3.8 须与外专业或外部门、外单位联系。

　4.4 专业主任在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理：

　4.4.1 重点设备设施发生故障或停台检修。

　4.4.2 因正常检修必须停止系统正常运行而影响用户使用。

　4.4.3 应急抢修及正常检修后的维修总结。

　4.4.4 系统运行方式改变。

　4.4.5 影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。

　4.4.6 设备零部件的更新、代换或加工维修。

　4.4.7 系统及设备设施的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。

　4.4.8 人员调度及专业重大组织结构调整。

　4.4.9 所属人员请假、换班、倒休、加班等。

　4.4.10 对外部门、外单位联系、协调。

　4.4.11 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。

　4.4.12 维修保养计划及工作计划的变更或调整。

　4.4.13 每周工作小结及月度工作报告。

　4.5 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，必须立即向上級人員汇报，不能及时联系到上级人员时，可以越级汇报。

　5 5

　 相 关记录

　《值班记录》

　HDXX-GC-007-A-01

　 安全运 运 行管理制度

　1. 目的

　提高员工安全服务意识，规范员工施工安全操作，减少事故的发生。

　2. 适用范 围

　适用于园区内全体员工。

　3. 职责

　3.1 工程部人员须定期检查设施设备的安全性，对存在安全隐患的设施设备必须及时处理，处理时必须注意自身安全，严格按照安全操作规程进行操作。

　3.2 安管部人员负责监管施工人员安全操作情况。

　 4.内 内容 容

　4.1 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同安管部认真做好安全保卫工作。各专业均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。

　4.2 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报本专业主任、工程部副经理或工程部经理。

　4.3 应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。

　4.4 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。

　4.5 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备设施检修、工作时，主任(值班工程师)或经理应亲自到场指挥。

　4.6 在进行有危险的设备设施检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备设施。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。

　4.7 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须按规定时间进行年度检验。

　4.8 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、安全阀等，必须定期送有关单位进行校验。

　4.9 易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。

　4.10 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。

　4.11 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。

　4.12 重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。

　4.13 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。

　4.14 避雷装置必须在雨季前进行接地测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。

　4.15 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。

　4.16 物业内进行电、气焊，必须取得动火施工证。

　4.17 电梯维修保养时应遵守安全规定，维修人员必须互相配合并应注意联络。

　4.18 有毒物品的处理

　4.18.1 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。

　4.18.2 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。

　4.18.3 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。

　4.18.4 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装交回库房统一处理，以保证环境的安全。

　4.19 密闭地方的工作规定

　4.19.1 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。

　4.19.2 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但对可能含有可燃气体、可燃物的地方严禁采用火焰试验。

　4.19.3 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机强制通风为热力管沟降温、清除有害气体。

　4.19.4 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全。

　4.19.5 工作照明应选用 36V 安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。

　  高空作业 业 安全操作 规定 定

　1. 目的

　提高作业人员安全服务意识，规范作业人员高空作业安全操作，减少事故的发生。

　2. 适用范 围

　适用于园区内高空作业人员。

　3. 职责

　3.1 高空作业人员必须严格按照安全操作规定完成高空作业。

　3.2 安管部人员负责监管作业人员安全操作情况。

　 4.内 内容 容

　 4.1 从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。

　4.2 遇有 5 级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。

　4.3 对高空作业的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。

　4.4 高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。

　4.5 作业范围周边必须加设防护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外高空坠物伤及人员或设备设施。

　4.6 作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。

　4.7 尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。

　4.8 高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。

　4.9 高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。

　4.10 严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。

　4.11 操作人员在 2 米以上检修设备设施，必须带好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶挡及监护。

　 安全用电 电 管理制度

　1. 目的

　提高员工安全用电意识，规范员工用电安全操作，减少事故的发生。

　2. 适用范 围

　适用于园区内全体员工。

　3. 职责

　3.1 工程部人员进行电气操作或电气维修工作时，必须严格按照安全操作规定进行。

　3.2 其他部门须配合工程部的安全用电工作。

　3.3 工程部及时向客服部反映停电缘由，客服部须及时通知业主停电事宜。

　4.内 内容 容 4.1 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册。

　4.2 各部门需架设临时线路的，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。

　4.3 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：

　4.3.1 根据工作内容和需要，填写工作票。

　4.3.2 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。

　4.3.3 应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。

　4.4 在全部停电或部分停电的电气设备或设施上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：

　4.5 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备设施，包括需检修设备设施的带电部分的电源、工作范围安全距离小于 0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修的设备设施至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。

　4.6 验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。

　4.7 装设接地线。将检修的设备设施的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。

　4.8 悬挂指示牌和装设遮挡栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。

　4.9 电气操作及维修必须执行下列安全组织措施：

　4.9.1 工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气工程主任，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。

　4.9.2 工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。工作许可人为工程部经理，许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。

　4.9.3 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。

　4.9.4 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。

　4.9.5 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。

　4.9.6 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。

　5. 相 关记录

　《工作票》

　 HDXX-GC-010-A-01  防火及消防安全管理制度

　1. 目的

　提高员工防火及消防安全意识，规范员工防火及消防安全操作，减少事故的发生及增强员工对事故的应急处理能力。

　2. 适用范 围

　适用于园区内全体员工。

　3. 职责

　3.1 工程部须保证消防水泵、正压风机、排烟风机正常运行，保证正常供水供电。

　3.2 工程部人员须及时通知安管部灭火，并提供必要的协助，配合安管部进行灭火工作。

　3.3 安管部须认真做好消防配置的置放与管理工作，发生火灾时，要及时做好灭火工作及人流的疏散。

　 4.内 内容 容

　 4.1 在中央保安监控室，应具备以下资料及锁匙：

　4.1.1一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图，包括：烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯位置，消防栓箱破玻璃按钮和警铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接合器位置、喷淋泵和消火栓泵位置等。

　4.1.2 一套清楚及准确的建筑平面图，图内明确表示各防火卷闸、防火墙、防火门、消防电梯、疏散通道、疏散楼梯等。

　4.1.3 一套各种消防设备设施之备件清单。

　4.1.4 一套完整的排烟通风图。

　4.1.5 一套完整的天然气管道分布图及阀门位置图。

　4.1.6 紧急情况时联络人的电话、手机号码等联系表。

　4.1.7 所有公共通道门钥匙。

　 4.2 所有吸烟人员必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。

　4.3 维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各专业不得存放易燃油料。

　4.4 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。

　4.5 当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要过于急躁。

　4.6 任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和本人的动向。

　4.7 各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。

　4.8 任何用户的二次装修和工程部外判施工必须遵循《施工安全防火管理制度》。

　4.9 如发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知安管人员灭火。

　4.10 发生火灾时，工程部应做好以下工作：

　4.10.1 工程部经理前往消防控制室协调救火工作。

　4.10.2 迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。

　4.10.3 通知工程师有关情况。

　4.10.4 通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。

　4.10.5 当消防员到场，立刻配合安管员向他们报告所知情况。

　4.10.6 其他当值工程人员留守岗位候命戒备。

　4.10.7 专业工程师职责：

　4.10.7.1 立即通知小区冷水机组房和配电室发生火警警报，关闭冷水机组。

　4.10.7.2 确保各消防系统运作正常。

　4.10.7.3 向消防指挥员提供技术意见。

　4.10.7.4 通知与消防操作无关的工程人员在工程部或本岗位候命。

　4.10.7.5 根据情况改变以下设备设施的运行状态：

　4.10.7.5.1 开启适当位置的排烟系统 4.10.7.5.2 空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼层、其上两层和下一层之空调和送风系统关闭，以防止浓烟蔓延。

　4.10.7.5.3 根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和手护电梯。

　4.10.7.5.4 根据消防控制室的指挥，开启或停止消防系统水泵运行。

　4.10.7.5.5 根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，保证应急照明。

　4.10.8 在冷水机组房的员工应：

　4.10.8.1 立刻察看全机房范围，确定警报是否源自冷水机组房。

　4.10.8.2 如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关闭冷水机组，用现有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻离开现场。

　4.10.9 当值工程人员发现所属区域发生火情时职责：

　4.10.9.1 立刻上报，不要独自冒险， 4.10.9.2 在可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭。

　4.10.9.3 如发觉火势蔓延，应尽快离开现场， 4.10.9.4 与工程部保持联络及依照上级之指示行动。

　4.10.10 当火被扑灭或确证是误报后：

　4.10.10.1 将火灾警报系统及其它消防、喷淋系统重置还原，如有消防局官员在场，须征得其同意才可行动。

　4.10.10.2 如喷淋系统正在洒水，应关闭相应区域信号闸阀，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备设施，使系统尽快恢复正常。

　4.10.10.3 检查受影响的楼层，并拍照作好记录。

　4.10.10.4 尽快写出报告连同照片及出事原因呈交总物业经理。

　 5

　相 关记录

　《事件报告》

　 HDXX-GC-043-A-01

　 值 值 班及交接班制度

　1. 目的

　规范人员值班与交接班管理，有利于端正工作人员的工作态度，提高工作效率。

　2. 适用范 围

　适用于园区内工程部全体员工。

　3. 职责

　3.1 工程部值班人员做好值班与交接班记录。

　3.2 工程主任对值班人员进行指导与监督。

　4.内 内容 容

　4.1 值班人员应按规定时间提前 15 分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。

　4.2 交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并做好清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作；第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。

　4.3 接班：必须查看当天告示牌或值班记录内是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告专业工程师或工程部经理处理。

　4.4 接班人员接班时必须检查以下工作：

　4.4.1 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。

　4.4.2 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。

　4.4.3 检查所辖设备设施之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。

　4.4.4 检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入值班记录备注栏， 4.4.5 查看值班记录中是否有上级主管及工程师发布之特别任务或安排，并在值班记录上签字。

　 4.5 在下列情况时不得交班：

　4.5.1 接班人员未到岗时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后 方可进行交接班。

　4.5.2 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

　4.5.3 所辖设备设施有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。

　4.5.4 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。

　4.6 当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。

　4.7 必须认真填写值班记录，双方认可后，共同在记录上签字。

　4.8 值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。

　4.9 值班人员随时对设备设施、管线进行巡视检修，提高设备设施完好率。

　4.10 每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备设施，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备设施隐患。

　4.11 值班人员每天要认真填写运行记录、值班记录、巡视检查表及其他相关表格。

　4.12 当工作需要离开岗位时，须向主任请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。

　4.13 值班电话为工作电话，不得谈论与工作无关的话题，谈论工作事宜要简明扼要，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。

　4.14 须按计划及工程师之安排做好设备设施日常保养和维修。如有较大故障，值班

　人员无法处理时，应立即报告上级领班或主任。

　4.15 当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主管和保安部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。

　4.16 值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备设施表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。

　4.17 值班室内严禁吸烟。

　5. 相 关记录

　《值班记录》

　HDXX-GC-007-A-01

　  机房管理制度

　1. 目的

　提供一个舒适安全的机房环境，提高员工的工作效率。

　2. 适用范 围

　适用于园区内全体员工。

　3. 职责

　3.1 任何人员进入...

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