对于泰州市场调查报告
泰州市场调查报告
目录
第一部分
项目投资环境可行性分析……………………P1~6 一、城市概况 二、城市经济发展状况 三、最新城市建设总体规划 第二部分
泰州房地产市场分析…………………………P7~15 一、房地产发展势态分析 二、房地产一级市场分析
三、房地产二级市场分析
四、房地产三级市场分析
五、城市居民可承接力分析与年需求量预分析 第三部分
项目分析………………………………………P16~36 一、项目概况
二、项目各项经济指标 三、项目周边竞争楼盘分析 四、项目 SWTO 分析 五、项目潜在客户分析
泰州市场调查报告
第一部分
项目投资环境可行性分析 一、
城市概况 1 1 、地理位置
泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约 124 公里，东西最窄处约 19公里，最宽处也仅 55 公里，全市总面积 5790 平方公里，其中市区面积 428 平方公里，总面积中，陆地面积占 82.74%，水域面积占 17.26%。自 2001 年末，泰州市行政区划设海陵、高港 2 个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰 4 个县级市，共有91 个镇、8 个乡、6 个街道办事处、338 个居民委员会、1578 个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖 9 个镇、2 个乡、6 个街道办事处、87 个居民委员会、127个村民委员会。2003 年末，泰州总户数 169.59 万户，总人口 503 万人，其中市区 62 万人。
2 2 、交通条件 泰州滨江近海，有着良好的区位优势。苏中入江达海的 5 条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中 10 米以上较为稳定的深水岸线 60 公里，建有长江港口 3 个。以国家一类开放口岸——泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资 10 多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉”。全市公路通车总里程 5693 公里，328 国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，明年泰州铁路将全线贯通。
3 3 、历史文化
泰州是一座历史文化名城。战国时期称海阳，汉初称海陵，南唐至明清称泰州，取“国泰民安”之意。千余年来，泰州枕吴楚之交，襟江淮之风，交通发达，经济繁荣，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历代人文荟萃，名贤辈出，
“儒风之盛，夙冠淮南”。《水浒传》作者施耐庵、泰州学派创始人哲学家王艮、扬州八怪代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州主政或从业。丰富的历史积淀为泰州留下众多名胜古迹。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护单位的有 134 处。全市建有 5 座博物馆，珍藏文物万余件。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰宝。
4 4 、人文习惯
溱潼会船节
溱湖地区历史文化悠久，民间传说丰富多彩。南宋绍兴元年，一支从山东南下投奔岳家军的义民队伍行至溱湖，与金兵遭遇，打得金兵落花流水，义民也伤亡惨重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬为国捐躯的英雄，并于每年清明节撑船来此祭扫，久而久之，便形成清明撑会船的习俗，由此演化成每年一度的水乡民间盛会——溱潼会船节。每年清明节，四乡八镇的数百船只，上万船民来此聚会，观众游客超过十万人。其恢宏壮观的场面，惊心动魄的争赛、多姿多彩的表演，堪称民俗文化之大观，水乡风情之博览，被海内外人士盛赞为“天下会船数溱潼”。她是"92 中国友好观光年江浙沪旅游目的地之一，"95 中国江苏民俗风情游首游式亦在此举行，2001 年列为省级风景名胜区。
中国泰兴银杏节 中国泰兴银杏节由“银杏艺术节”、“银杏科技节”演化而来。每年在银杏成熟的时候举办此节，旨在以银杏为媒、宣传泰兴。银杏节期间，一般都要举办论坛、科技市场、产品交易、信息发布、项目洽谈、人才引进以及大型文艺演出等活动，以促进泰兴与外界的交流沟通，进一步提高泰兴的知名度，强化招商引资、院企对接、项目开发等工作，推进全市经济的健康、快速发展。12 年来，银杏节为泰兴经济和社会各项事业的发展起到了积极的推动作用。
中国兴化 — 郑板桥艺术节 郑板桥是清代著名的书画家、文学家、“扬州八怪”的杰出代表人物，在海内外享有盛誉。兴化是郑板桥先生的故乡。为纪念板桥，宣传兴化，扩大交往，加快发展，从 1993 年 11 月 22 日郑板桥诞辰 300 周年之际举办了首届“中国兴化—郑板桥艺术节“后，每两年举办一次。
二、
城市经济发展状况
1 1 、城市类型
泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG 等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。
2 2 、宏观经济水平
2003 年泰州市国民经济快速增长, 国内生产总值达 580.04 亿元，国内生产总值年均增长 13.4%，是建市以来增幅最高的一年，占全省的比重 4.7%。其中，第一产业增加值 72.62 亿元，增长 3.0%；第二产业增加值 300.37 亿元，增长17.6%；第三产业增加值 207.05 亿元，增长 11.7%。人均国内生产总值 11513 元，增 长 13.3% 。
三 次 产 业 构 成 比 例 由 上 年 的 14.2∶49.5∶36.3 调 整 为12.5∶52.8∶35.7。全市财政收入 662563 万元，比上年增长 24.7%，总体经济发展形势良好。
个私经济发展较快，全市个体经济投资 236.67 亿元,比上年增长 22.1%,占仅仅总量的 40.8%,比上年增长 2.4%,泰州目前个体工商业共有 11 万余户，私营企业 14768 户,比上年增长 14% 。社会消费品零售总额增长 12.4%。城镇居民年人均可支配增长 6.4%。
3 3 、城市人口分布
2003 年末全市人口分布状况: 地区 总人口数(人) 城镇人口 乡村人口 市区 622910 547028 75882 兴化市 1549922 556726 993196 靖江市 664706 308026 356680 泰兴市 1292127 563548 728579 江堰市 906979 334793 572186 从泰州市的人口分布状况来看,泰州市区人口与其他四市相比要少的多,城市化发展还是相对落后,市区人口增长速度缓慢，市区乡村人口仅 7.5 万人,城市发展后备力量相对不足。泰州虽然是市区所在城市，但是在城市的人口规模上不
存在优势，周边的四市经济发展迅速，逐渐形成多个经济中心，市区的聚集能力相对薄弱。
4 4 、人均收入支出情况
2003 年市区居民人均可支配收入 8517 元，人均消费性支出 5743 元，恩格尔系数 42.3%;全市农民人均纯收入 4079 元，人均消费性支出 2606 元，恩格尔系数 41.7%；人均手存现金 1859.7 元；人民生活达到小康水平。
附泰州市 2003 年来人均可支配收入情况:
市区人均可支配收入 全市农民人均纯收入 金额(元) 8517 4079 增长率(%) 9.4 6.4 恩格尔系数(%) 42.3 41.7
2003 年泰州市城镇居民平均每人生活费支出及构成情况: 项目 金额(元) 占总支出比例 食品 2429.29 42.3 衣着 554.53 9.66 家庭设备品 388.4 6.76 医疗保健 394.86 6.87 交通通讯 542.51 9.45 教育文化娱乐服务 550.05 9.58 居住 578.58 10.07 杂项商品和服务 304.73 5.31 总支出 5742.94 100 全市生产资料市场 32 个，年成交额 172.04 亿元。其中，批发零售贸易业零售额 149.34 亿元,餐饮业 21.5 亿元。泰州消费环境不断改善，消费市场持续升温，活跃兴旺，泰州市区 2003 年，社会消费品零售总额 173.76 亿元，同比增长12.4%。居住支出仅次于食品支出，达到 578.58 元，说明人们对改善居住条件，提高生活质量的要求更为强烈。
三、
最新城市建设总体规划 泰州的城市扩张，已经显现出向南，向东的发展趋势。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。
城市中期规划 2006-2010 年，人口 55 万，用地 60 平方公里。其中：主城区 42 万人，高港区 13 万人。主城区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成 328 国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。
城市远期规划 2006-2020 年,主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间的重要节点。
第二部分
房地产市场分析 一、
房地产发展势态分析 1 1 、房地产市场红火
2004 年一季度全市房地产开发共完成投资 9.41 亿元，同比增长 51.82%，低于全社会固定资产投资增幅 20 多个百分点。这是近年来泰州市首次出现房地产开发投资增长慢于全社会投资增长的局面。据统计，2004 年一季度全市房地产开发施工房屋面积 204.06 万平方米，同比增长 62.31%；海陵区销售房屋面积30.97 万平方米，同比增长 283.29%；商品房销售额 5.11 亿元，同比增长 285.06%。空置商品房增长的局面得到遏制。一季度全市空置房 31.06 万平方米，与上年同期基本持平。市区一季度空置房同比下降了 11.42%，空置面积为 5.12 万平方米。
2. 旧城改造与新区建设力度相当，形成板块竞争
泰州政府呼吁旧城改造和新区建设协调发展，要在推进新区建设的同时，加快旧城改造。旧城区启动坡子街商贸区的建设，加快完成拆迁及相关配套，将坡子街商贸区与五一路、府前街商贸区以及东进西路商贸区连成一片，届时将成为老城区繁华的商业街区。这样势必带动周边楼盘的价格，该区域目前典型的楼盘有鹏欣丽都，开发规模也相当大，现在正处预约阶段，估计今年内会开盘，开盘价具周边业内人士估计会在 3000 元每平方米。新区在建的项目有盛世华庭、西湖翠苑、景泰园、泰墅园、恒景国际花园以及本项目。在市场上不仅仅存在区域竞争，同时和老城区也形成竞争，老城区在生活配套以及商业配套上存在一定的优势，目前整体价格要比新区高。但是新城区在规划上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的办事机构全部集中于此，从长远角度看，新区的房地产发展前景将十分看好。
3. 放量供量，是机会也是挑战
2003-2004 年泰州市土地供应量公相当大，未来几年内泰州市楼盘上市量将会非常大。初步估计，今后新区板块的供应量就将达到 100 万平方米，如果再加市中心、城东板块等，两年内的供应量肯定可达到 150 万平方米，所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,应当谨防的开发。所以我们认为本案在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要谨慎推盘，第四是要做好楼盘的品质。
4. 房价步步高升，一路上扬
虽然价格上涨之势很猛，2003 年市区均价就已超过每平方米 2100 元大关，其他地区均价 1550 元。目前价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续往上扬，目前的情况是：地段不好，品质不高的楼盘，价格升不上去，买是没有问题的。而一些定位准确，有自己特点的楼盘则是呈旺销之势，例如鹏欣丽园等（均价在2700 元每平方米），其规模庞大，地段很好，生活配套设施齐全，其销售情况仍然非常好(一期销售率达 100％)。另外如黄金家园小高层，香江花园等品质较好的楼盘最高价已突破每平方米 3000 元以上。根据我们对泰州市房地产市场的分析，认为明后两年房价还有上涨的空间。如东进路北侧正在筹备之中的鹏欣丽都，估计开盘时价格会在 3000 每平方米以上。形成高价旺销的其中最主要的原因是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一不发展。
5. 开发商各显其能，高品质楼盘不断面市 以盛世华庭为例，其在泰州市房地产市场中可以算是高品质的楼盘。无论从前期广告宣传还是设计商及物业管理公司等的资源整合，再加上市政府对面核心地段,人民公园,人民广场和周边便利的交通环境的硬件设施。盛世华庭没有理由不做高品质的楼盘。而事实也正是如此，全面的配套设施，都使得这一高品质楼盘在泰州市民心中烙下深深的印记。同时象西湖翠院、泰墅园、恒景国际花园、四季林语、鹏欣丽都等楼盘的品质在泰州处于领先地位。
6. 小高层悄然进入泰州市场
产品稀缺主要表现在产品品质，在此前泰州市房产品普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自 2002 年凤凰房产开发泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经悄悄的进入泰州市场.盛和房地产开发的盛世华庭;泰州基泰恒业房产公司开发的景泰园高层住宅；鹏欣房地产开发的鹏欣丽都以及绍兴恒景房地产开发的恒景国际花园都设计有小高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧泰州市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开发热。
7. 泰州住宅开发市场 热点板块预测 泰州市房地产发展主要分布在老城区和城南新区两大快，老城区的旧城改造
力度也是相当大，大都是一些零星的小盘，而且城市的主要交通比较狭窄，从远期来看，不存在优势。现在由于其交通设施,生活配套设施等比较完善，在其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对新区要高点。新区在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，生活区也逐渐趋向成熟，同时又是泰州市的政府部门集中办公地点。目前新区楼盘面积都在 100 亩以上，大盘时代的到来将在在新区诞生，因此新区的发展是大趋所势，从长远的家度看，市民对新区的房产绝对看好，普遍认为新区的房子在三五年后肯定看涨，目前最主要的是商业设施不比老区，人气一时难聚集。
二、
房 地产一级市场分析 1 1 、土地出让方式描述
申请国有土地使用权的方式主要有两种：一是划拨，二是出让。作为房地产开发用地，一般都是以出让方式取得国有土地使用权的。在公开、公平、公正的土地使用制度基础上出让方式有三种：招标出让、拍卖出让、挂牌出让。
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。该方式是目前泰州市主要的土地出让方式。
2 2 、出让土地与城市基准地价之间的变幅情况
图表 1 主城区商业用地级别基准地价
单位：元/平方米 土地级别 一 二 三 四 五 六 基准地价 3200 2250 1400 820 620 400 地价变幅 2200-4200 1650-2850 950-1850 520-1120 470-770 300-500 容积率 0.2 1.9 1.7 1.4 1.2 1.0
图表 2 主城区住宅用地级别基准地价
单位：元/平方米 土地级别 一 二 三 四 五 基准地价 1000 830 650 450 350 地价变幅 800-1200 680-980 500-800 350-550 290-410 容积率 1.3 1.2 1.1 1.0 1.0
3 3 、4 2004 年泰州市土地成交情况
2004 年上半年,泰州市政府相对放宽,大量土地上市,新开土地和更新改造土地估计在 1000 亩以上,土地市场价格一时难以上涨,其中主要的原因还是泰州市政府的政策,实施旧城改造和新区建设协调发展,缺乏实施只拆不建,推地还绿,更新交通设施的政策,使土地市场价格处于萧条局面。
近期[2004]19 号地块，即电视塔街区工程改造地块正在公开挂牌。该地块位于青年南路东侧，海陵南路西侧，暮春街南侧。经勘测定界，宗地总面积约128957 平方米（193.44 亩），其中：出让土地面积约 121347 平方米（182.02 亩）、河流道路绿化面积 7610 平方米（11.42 亩）。规划用途为商业住宅综合用地，规划建筑面积约 122650 平方米，其中：商业约 44410 平方米、住宅约 78240 平方米，容积率约 0.95。本次挂牌出让地块为现状毛地，起始价为 2.01 亿元。
附：2004 年 1 月 12 日开始泰州市土地供应（包括近期招标的）
地块位置 地块面积（亩）
总建筑面积（M2）
住宅面积（M2）
起始价 （万元）
成交价 （万元）
2003-30-1 东进路西片地块，鼓楼路西，东进路北 55.06 53349 17746 8750
2003-30-2 东进路东片地块，鼓楼路东，南通路西，东进路北 121.15 101527 44295 18100
2004-2 号海陵区 80 地块 29.16
1640
2004-4 好地块，汽车城东，海陵路西，永兴路南，永定路北 353.37 243320 165200 11410
2004-5 号地块，江洲南路，本项目 105.66 66588 66588 6000
2004-8 号地块，南官河东，凤凰路南，泰高路82 81600 73200 2742
西，变电所北 2004-10 号地块，南通路西，东进路北 166.09 171022 82127 28288
2004-12 号地块，江洲南路东，迎春西路南，南官河西，景庄河北侧 59.73 38610 32510 3800
2004-14 号地块，中国联通有限公司泰州分公司西侧，建工大厦东侧，凤凰东路北侧 12.69 14663.31
766
2004-15 号地块，鼓楼南路东，预备役二团南，凤凰河西，永兴路北 116.81 99549.8 75265.4 7080
2004-16-1 号地块职中路东，一职中南，稻河路西，扬州路北 139.35 112274 79115 975
2004-16-2 号地块南关河东，东进路西南，城河北 37.64 17000 9000 120
2004-19 号地块，即电视塔街区工程改造地块 193.44
122650 78240 20100
三、
房地产二级市场分析 1 1 、市区房地产开发投资状况
2003 年，泰州市区房地产投资总额为 12.35 亿元，占全市的 39.66%。市区全年新开工各类住宅 50 万平方米，竣工 54 万平方米，销售面积达 60.35 万平方米，市区住宅楼基本是买方市场。泰州市房地产市场的发展仍是有目共睹的，而且其增长的势头仍显得很猛，以这样的态势而言，对于近期将推出的楼盘，还是有一定的空间和消化能力的。今年市政府推出几幅地，面积也都具一定规模，大都被外地房地产开发企业拿到，房地产市场趋变为本土与外来开发商竞争的态势。“僧多”而“粥少”就意味着竞争的激烈，目前泰州房地产市场上光规模在20 万平方米以上的在售大盘就有 2 个，而尚未开盘的 10 以上的楼盘也有 4 个。
2 2 、4 2004 年市区房地产开发项目计划
更新改造项目：
序 项 目 名 称 建 建设规模及内 总投资 建 设 从开工 2004 年计划
号 设 性质 容 起 止年 限 到 2003年底完成投资 计划 投资 建设 计划
合
计
183000
9000 71100
1 建 成 济 川 小区 续建 总规模 5.5 万M2 ,年度开发规模 5.5 万 M2
11000 2003- 2004 3000 8000 竣工 2 实 施 东 进 东路街区改造 续建 总规模22万M2 ，年度开发规模8万 M2
55000 2004- 2005
10000 竣工 3 建 成 时 代 花园 续建 总规模 4.1 万M2
6000 2003- 2004 3000 3000 竣工 4 建成北荟苑 续建 总规模 4.5 万M2
5000 2003- 2004 3000 2000 竣工 5 海陵南路街区综合开发 新建 总规模 7 万 M2 ，南山寺路—南城河，铁塔广场—中市河、暮春路—时代超市 18000 2004- 2006
11000
6 肉 联 厂 东 侧低 洼 地 改 造工程 新建 总规模12万M2 ，年度开发规模4万 M2
20000 2003- 2006
6000
7 关 帝 庙 巷 东西 两 侧 综 合开发 新建 总规模 2.6 万M2 ，年度开发规模 1 万 M2
6000 2004- 2005
4000
8 工人路北侧综合开发 新建 总规模 4 万 M2 ，年度开发规模1.8 万 M2
5000 2004- 2005
2000
9 实施府前路北侧综合开发 新建 总规模 4.5 万M2 ，年度开发规模 2 万 M2
14000 2004- 2005
7000
10 税西街北侧古民居保护性整治 新建 总规模 2.5 万M2
5000 2004- 2006
1500
11 实 施 东 进 西路综合开发 续建 总规模 6 万 M2 ，年度开发规模1万 M2
18000 2003- 2004
8000
12 海 陵 区 社 区示 范 活 动 中心 新建 总规模 2 万 M2
8000 2004- 2005
4800 结顶
13 高 港 区 旧 城改造 新建 总规模 13 万 M2
12000 2003- 2007
3800
新建工程：
序
号 项 目 名 称 建设 性质 建设规模及内容 总投资 建 设起止 年
限 从开工到2003 年底完成投资 2004 年计划 计划投资 年度建设计划
合
计
467000
72500
1 盛和花园一期 续建 总规模 30 万 M2 ，年度开发规模 10万 M2
60000 2003- 2007
18000 竣工 2 鑫龙家园 续建 总规模 25 万 M2 ，年度开发规模 5万 M2
24000 2002- 2005
8000 竣工 3 府南居住区二期 新建 总规模 120 万 M2 ，年度开发规模 8万 M2
180000 2004- 2007
10000 完成拆迁、土地上市 4 拆迁安置房（经济适用房）
新建 总规模 20 万 M2 ，年度开发规模 10万 M2
25000 2004- 2005
12500 完成拆迁、土地 划拨，主体竣工 5 低价房建设工程 新建 总规模 10 万 M2 ，年度开发规模 5万 M2
12000 2004- 2005
8000 完成拆迁、土地划拨
6 高港区房地产开发 续建 总规模 166 万 M2 ，年度开发规模 18万 M2
166000 2003- 2007
16000
在未来三年内,泰州计划投资房地产总额 65 亿元，其中更新工程完成投资18.3 亿元，新建设工程完成投资 46.7 亿元，开发面积大约为 250 万平方米左右,年开发量估计在 60 万平方米左右，年销售在 60 万左右。
3 3 、全市 3 2003 年房地产开 发投资情况
2003 年全市房地产投资额达到 31 亿元,上年同比增长 59.99%；全市住宅开工量为 244.44 万平方米,上年同比增长 16.27%；全市住宅竣工面积为 109.35 万平方米，上年同比增长 13.55%；全市商品房销售面积为 122.37 万平方米,上年同比增长 24.84%；商品房销售面积超出竣工面 13.02 万平方米,房地产市场十分红火。
指标名称 计量单位 2003 年 2002 年 增长比例(%) 一.本年总投资 万元 311484 194687 59.99 其中住宅 万元 202643 136403 48.56 二.新增固定资产 万元 181993 159998 13.75 三.房屋建筑面积
施工面积 万平方米 316.53 253.81 24.71 住宅 万平方米 244.44 210.23 16.27 竣工面积 万平方米 125.06 118.09 5.90 住宅 万平方米 109.35 96.30 13.55 四.土地开发投资 万元 28709 22524 27.46 土地开发面积 万平方米 44.75 57.30 降 21.90 五.商品房销售额 万元 185326 143075 29.53 商品房销售面积 万平方米 122.37 98.02 24.84 六.竣工住宅套数 套 8558 8119 5.41
四、
房地产三级市场分析 随着泰州房地产的进一步升温，房地产二手市场逐渐开始活跃。据泰州新世纪房产中介公司介绍，该公司几家连锁店合计基本每月能过户 20 套左右商品房，其中城南地区二手房最为活跃，主要原因为：
首先，这个板块大多是近几年修的住宅小区，整体比较新，小区规模较大，内部环境以及配套设施齐全，整个住宅区逐步趋向成熟；其次，小区周边生活配套设施逐渐完善，大型超市、学校、医院等基础设施完善；再次，该区域处于南面新区房源充足，而离市中心只隔两座桥，相应市中心可供应的新房子少；最后，泰州城市整体向南扩发展，购房者对南区的房产前景十分看好。这些因素使大多购房者选择把最终目标索定在该区域，目前该区域商品房平均价格 2350 元/平方米左右，去年初增长特别快。作为二手市场的走势来看，从一个方面了解泰州房产的的走势，也反映了购房中作为投资开始占相当的一部分。
最新交付几个楼盘二手房情况：
楼盘名称 开盘价（ 元/㎡）
二手市场价 该区域租赁价格 100 方为准 中装家电齐 毛胚 鹏欣丽园 2200 元/㎡
2600 元/㎡
1600 元/月 600 元/月 鑫龙花园 1900 元/㎡
2300 元/㎡
1200 元/月 500 元/月 时代花园 1820 元/㎡
2600 元/㎡
1200 元/月 500 元/月 天阳花园 2100 元/㎡
2800 元/㎡
1600 元/月 600 元/月 锦绣华庭 2350 元/㎡
2600 元/㎡
1200 元/月 500 元/月 怡景花园 2250 元/㎡
2600 元/㎡
1200 元/月 500 元/月 明珠小区 1400 元/月 2000 元/月 1000 元/月 400 元/月
最新二手房市场报价：
地点 户型 楼层 面积 车库 装修 房龄 报价 凤凰 21 联体别墅 3 层 168 21 毛坯 02 48 莲花六区 3 室 2 厅 4 楼 135 13 毛坯 期房 39 盛和花园 3 室 2 厅 3 楼 137.6 28 毛坯 04 40 盛和花园 3 室 1 厅 4 楼 116 18 毛坯 期房 原价 莲花六区 3 室 2 厅 3 楼 140 19 毛坯 期房 37 莲花六区 3 室 2 厅 5+6 150+120 有 毛坯 期房 38.8 莲花七区 2 室 1 厅 3 楼 83 18 中装 02 23 景光南苑 独立别墅 3 层 320 有 毛坯 03 98 怡景花园 3 室 2 厅 2 楼 128 9 毛坯 期房 35 莲花八区 3 室 2 厅 3 楼 112.22 33.22 毛坯 03 40 工人新村 3 室 2 厅 6 楼 103 17 高装 02 28.8 怡景花园 3 室 2 厅 2 楼 128 9 毛坯 期房 35 明珠小区 4 室 2 厅 4+5 153+120 40 毛坯 03 40
五、 城市居民可承接力分析与年需求量预分析 去年泰州市城镇居民可支配收入达到 8517 元，人均消费支出 5743 元，住房消费 588 元，占总消费支出的 10.07%左右，远低于大城市的水平，而泰州的整
体经济水平表现的十分活跃，人均收入不断创立新高，人民对物质生活的质量要求更高，迫切的改善居住条件，市场前景还是十分可观的。去年海陵区住宅竣工面积为 15.31 万平方米，而商品房销售面积为 16.15 万平方米。按照保守的估计，今后两年内泰州房地产发展应在现有的基础上增长于 10%以上的速度增长（房地产的发展速度一般走在国民经济发展的前面）。
第三部分
项目分析 一、 项目概况 1 1 、项目四至位置
本案位于泰州江洲路与凤凰路交叉口西北侧，凤凰二十一小区南，介于开发区和城市新区之间，向东沿凤凰路客至泰州市行政中心、人民公园、人民广场等大型市政设施；沿凤凰路向南拐可至泰州市客运中心；向西为泰州市经济开发区，沿凤凰西路以及梅兰西路连接 328 国道；北面沿江洲路直接到达泰州市汽车西站，四边交通十分便捷。
2 2 、项目周边环境
项目地段相对处城市郊区，空气清新，环境宜人。东南有一定的水域河流，为区块提供了绝好的水资源，南面有开发区会所，以及高尔夫球练习场，环境相当幽雅，景观较佳，为小区提供景观。东面隔南官河为农居点，规划商比较凌乱、复杂。西面为泰州经济开发区，整体环境尚可，本案西南面有一变压器，影响景观；北面为泰墅园别墅园区，环境较佳，同时北面有一高压线，对本案有一定的影响。
3 3 、项目周边路况
目前本案周边的主要路网南北向有江洲路青年路等，东西方向有凤凰路梅兰西路以及济川路等，道路状况良好，其中青年路、凤凰路为双向六车道一级道路（50 米宽），江洲路、济川路为双向死车道（38 米宽）。本案到达泰州市客运站十分便捷，向北 5 分钟车程可到泰州汽车西站，向南 3 分钟车程可到泰州客运中心，交通十分便捷。
4 4 、项目周边交通
目前泰州城市已经开通二十多条公交路线，本案位置地处西南面，开发区地
带，相对较偏，过往人流量相对较少，目前公交发展较为缓慢，通往江洲南路地公交目前仅 26 路，公交站点设凤凰 21 大门口，离本案 300~400 米距离，估计10~20 分钟一班，起止时间为 6：30——6：00 。除本站外其他离本案最近地公交站点为 济川路上的明珠小区和青年路的消防支队，该站点距离本案较远。
5 5 、项目周边配套设施
该区处开发区，周边住宅区尚未成熟，总体配套相对落后，一些大型生活配套设施比较欠缺，目前该区块主要商业配套为小型的便利店为主。
商业 以本案北面凤凰 21 沿街商铺为该区块提供商业服务，主要营业汽车摩托车装潢、小型超市、便利店、药店、麻将桌店、小吃店、美容店、浴室等。
文教 本案北面明珠小区有明珠双语幼儿园，西面沿梅兰西路有以乡办小学 医疗 普济医院（现在正动工建造规模较大），附近有明珠药房 金融 凤凰 21 门口中国银行（离本案 400 米左右），中国工商银行江洲支行、中国建设银行（离本案 1000 米左右）
酒店 本案沿江洲路上向西 500 米有紫金城大酒店，沿凤凰路向东有新永泰大酒店、金钱豹大酒店、花园假日大酒店等 农贸 本案向西 1000 米有明珠农贸市场
二、
项目各项经济指标 1 1 、用地状况
园区用地范围：基地西临江洲南路，南临汤加河，北面有 110KV 高压线穿过，基地南北长约 326 米，东西面宽 210 米，呈长方形，面积为 70440 平方米。
2 2 、规划布局
园区内布置环形主道路为基本框架，布置南北向景观干道，将园区分为三各小组团，中间辅以休闲小道，配以自然人造景观。
园区绿化沿城市道路设置，形成良好景观，沿江洲南路设主入口广场，在住宅之间设主题绿地活动场所，北面道路设次入口。
住宅均为南北向布置，结合地理情况，南底北高，形成天际线。
3 3 、主要技术经济指标
征地面积：
70440 平方米； 总建筑面积：
71831.2 平方米； 其中住宅面积：
68830.7 平方米； 商业面积：
2664.4 平方米； 物业面积：
336.1 平方米； 建筑占地面积：
23172 平方米； 建筑密度：
27.8%； 建筑容积率：
1.02； 建筑绿化率：
36.2%； 绿地面积：
25499.3 平方米；
其中中心广场绿地面积：
1032.1 平方米； 居住户数：
477 户 机动车位室内：
212 辆 室外：
48 辆 建筑间距：
1∶1.25 4 4 、住宅房物业形态情况
共 46 幢 477 套 物业形态 幢数 面积 占总面积比例 套数 占总套数比例 多层 14 33083 46.05% 293 61.42% 联排 19 18178 25.30% 90 18.87% 叠排 10 16053 22.35% 88 18.45% 联体别墅 3 1515 2.11% 6 1.56%
三、
项目周边竞争楼盘分析 2004 年伴随泰州经济的发展，城市框架的拉大，特别是行政中心南移，使城市基础设施逐渐从老城区转向了城南新区。特别是市委、市政府提出加快城市沿江发展的宏伟规划，使城南区域成为各界人士投资的一块热土。
目前城南区域已建成的有市行政中心、市政府、市政协、市人大、人民广场、人民公园、金钱豹国际大酒店等设施，交通也日渐便利，永辉路、凤凰路、永兴
路、永定路、青年路、海陵路、鼓楼路、东风路等多条道路，特别是 328 国道也将从该区域通过，构筑起其发达的交通圈，另外，在不久的将来这里将建几个大规模的住宅小区，多座中小学校，逐渐形成以行政办公为基础，生活居住、文化、商贸、休闲娱乐协调发展的生态型园林新城。
本项目位于江洲南路隶属新区西面，周边有在建或待建大型住宅项目,开发与开盘时间接近本项目，下为重点竞争对手个案解析：
1.盛世华庭 盛世华庭
项 目 基 本 情 况 名称 盛世华庭 区位图 项目地点 凤凰东路 99 号 发展商 江苏盛和房地产开发有限责任公司 建筑设计公司 上海同设建筑设计院 建筑施工单位 南通二建、南通四建 广告策划/代理公司 上海同济房地产咨询有限公司 规划用地面积 450 亩 总建筑面积 30.469 万㎡ 建筑风格 欧陆风格 容积率 1.06 物 业 管 理公司 南京金陵饭店物业公司担任物业顾问 香江物业管理公司管理 绿化率 50.7% 规模（幢）
由 114 栋综合型建筑组成 规划设计特点 项目规划为中高档复合型住宅，在其产品规划和设计方面，具有一定的优势，园区东南向为排屋区,中间是别墅区,四周一多层围合,符合常规的高档物业的设置,布局上错落有致,每一栋楼都有各自的景观. 住宅楼情况 整个小区共有住宅楼 114 栋,一期 22 栋多层（共 510 套单位）,12 栋独立别墅,3 栋联排(22 套),二期 12 栋多层,1 栋小高层,三期未定. 商铺情况 南面,西面,北面为沿街商铺 (价格 3500~5500,均价 4500) 写字楼情况 无 销
售
指
标
一期情况
推出时间 2003.11 交付时间 2004.10 推出体量 近 10 万㎡，多层 22 栋(510 套) ,12 栋独立别墅,3 栋联排(22 套) 物业类型 多层,排屋,别墅 工程状况 多层交付,别墅立面装修 主要户型 二房一厅一卫 三房一厅一卫 三房两厅二卫 户型面积 80~300 ㎡
价格 多层均价:1868 元/㎡ ( 面积 90~130) 排屋价格:3080~3680 元/㎡
(面积 180~210) 别墅价格:6000~10000 元/㎡
(面积 280~300) 销售情况 一期销售率为 100%（2004 年 9 月止）,部分独立别墅买现房 二期已经开盘。
车位设置方式 地上/地下 价格 汽车 1550 元/㎡(50) 摩托车800元/㎡ 二期情况 推出时间 200.09.13 交付时间 2005.10 推出体量 12 栋多层,1 栋小高层,西面商铺 物业类型 多层,小高层,商铺 工程状况 多层基础施工,商铺主体工程施工 户型面积 二房一厅（90 ㎡）
120 套 剩一半多 在 112,113,114 号楼 三房一厅（115~120 ㎡）
80 套 不到 5 套 在 102 号楼 三房两厅(130~151 ㎡) 150 套 30 来套 104,106,110 号楼 三房两厅 (172 ㎡) 9 套 不详
四房两厅 (194 ㎡) 9 套 不详
四房两厅(182~198 ㎡) 40 套 不详
价格 多层均价:2380 元/㎡ 小高层均价:2780 元/㎡ 汽车库位:1550 元/㎡(室内 50 ㎡) 摩托车库:800 元/㎡ 商铺均价 4500 元/㎡ 销售情况 销售情况比较好,每天基本能消化几套,估计开盘到现在销掉 70%左右;商铺销售不大景气. 三期情况
推出时间 2005.10 交付时间
推出体量
物业类型
工程状况
户型面积
价格
销售情况
广告主要卖点 营销推广 盛世有华庭，家和万事兴 新区 CLD 首席名邸，创泰州第一生活天地
交
楼
标
准
多层：
外
墙：面砖为主，局部外墙涂料； 门
窗：进户门采用电子对讲门，分户门采用金属防盗门，窗采用彩色铝合金（或彩色塑钢）； 内墙面：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子； 楼地面：楼面采用现浇钢筋混凝土楼板。室内地坪采用水泥沙浆找平。
阳
台：铁艺栏杆； 厕
所：仅安装坐便器，其他预留。
水、电、煤：一户一表配套到位； 有线电视：预留有线电视终端； 通
信：电话、宽带网络预留到位； 太阳能：太阳能预装到位； 安保系统：家庭安全防范报警系统、电子巡更系统、小区周界红外线报警系统、闭路电视监控系统、楼宇对讲系统、24 小时保安； 智能化系统：小区背景音乐及紧急广播系统。
别墅：
外
墙：涂料为主，局部石材； 进户门：可视对讲门； 其它同多层配置。
小高层：
电梯：每单元一座 自来水：1~4 层市政管网直供，4 层以上变频供水 小高层不采用太阳能 其余同多层 配
套
设
施
小区内部情况 智能化：
1、周界红外线报警系统；2、电子对讲系统；3、电子巡更系统； 4、中央监控系统；5、家庭防范系统；6、背景音响广播系统……。
生活配套：
网球场,桑拿,健身房,豪华会所文化、原生态两大主题景观社区 服务生活 配套设施：
家政服务（ ）商务服务（
）文娱服务（ ）园艺服务（√
）
旅游服务（ ）保安服务（ √）清洁服务（√ ）
小区外部情况 周边生活配套：
银
行：中国银行、中国农业银行、工商银行、广发银行 教育设施：暂无 菜
场：暂无 娱乐设施：借助酒店配套 政
治：市政府,市政协,市人大等政府机构全部在周边 交通状况：路网较好
公交 3、5、10、11、16、28 路等可通达
综合分析 盛世华庭畅销，与其开发的时机、低开高走的推广顺序分不开的，首先推出多层住宅，多层是泰州目前市场上最受欢迎的品种，最易接近消费者，价格策略上，又拟订 “均价-1868 元/平方米”，可以让消费者接受，形成热销。二期价格已经涨到“均价 2350 元/平方米”，从操盘迹象来看，盛世华庭做的较为全面，考虑到产品的去化问题，结合实际情况，按幢推出市场，体量相对较小，价格也根据不同的价差系数略微调高，无形之中给人销售十分紧凑的感觉，从而达到一定的销售率。现在已在抄拉价格，准备迎合三期高档排屋的定价，从而达到低开高走的目的。盛世华庭三期排屋体量较大 ,估计在 2005 年下半年推出,对江洲路项目的时间接点上,将会有一定的冲突,因此本项目因在他开盘之前将排屋先去化大部分,取得市场的分量.
2. 西湖翠苑 西湖翠苑
项 目 基 本 情 况 名称 西湖翠苑 区位图 项目地点 328 国道与青年路交叉口 发展商 泰州复兴置业有限公司 建筑设计公司 香港泛亚绿洲环境设计研究院 建筑施工单位 浙江工业设计研究院 广告策划/代理公司 上海奇道营销策划公司 规划用地面积 303 亩 总建筑面积 20 多万平方米 建筑风格 欧陆风格 容积率 1.0 物 业 管 理公司 香江物业管理公司管理 绿化率 37.5% 规模（幢）
由 112 栋综合型建筑组成 规划设计特点 采用螺旋式主体道路划分组团，以围合式中心花园形成小区的亮点，沿中心花园布置联体别墅、双联别墅、叠加别墅，沿河道布置独立别墅，多层组团设置在地块东北角，西北角,整个小区呈现东北向西南有高到低的跌落形态，符合景观设计的标准 住宅楼情况 一期以多层为主,连带部分排屋以及独立别墅,现已全部售完 商铺情况 东面商铺 (价格 3500~5500,均价 4500) 写字楼情况 无 销
售
指
标
一期情况
推出时间
2003.8 交付时间 2004.8 推出体量
5 栋多层 物业类型 多层,(联排,双联别墅,独立别墅交两万块预定) 工程状况
多层已经交付 主要户型 三房两厅一卫
户型面积 两房两厅 98 ㎡ 三房两厅 116 ㎡ 四房两厅 143 ㎡ 四房两厅两卫
价格 多层均价:
1600~1700 元/㎡ 销售情况
一期多层全部售馨 车位设置方式 地上/地下 价格 汽车 1200 元/㎡
摩托车 800 元/㎡ 二期情况 推出时间
2004.10.28 交付时间
2005.10 推出体量 9~18 号多层,22,23 号叠排,,西边 2 栋 6 联排屋(其他一期那时已被预定) 物业类型
8 栋多层,5 栋叠排,14 栋多联排屋,双联别墅.独立别墅 工程状况
多层工程主体部分,别墅基础施工 户型面积 三房一厅
116 ㎡
该户型每层均可买到 (10.31) 三房两厅
129 ㎡ 该户型每层均可买到 三房两厅
143 ㎡ 该户型每层均可买到 四房两厅
162 ㎡ 该户型每层均可买到 价格 多层价格: 1780 元/㎡物价局批价
, 市场估价 1900 元/㎡ 二层 2017 元/㎡, 三层 2113 元/㎡
(售楼部信息)
叠排均价:2780 元/㎡ 联排均价:3200~3500 元/㎡ 汽车库位:1200 元/㎡ 摩托车库:800 元/㎡ 商铺均价 4500 元/㎡ 销售情况 多层可正式销售,销售情况一般,不到 50%, 别墅 2 万块预约订房号,不要可无条件退款. 预定情况较好 90%以上 三期情况
推出时间
交付时间
推出体量
物业类型
工程状况
户型面积
价格
销售情况
广告主要卖点 营销推广 打造一个西湖般的生态翠苑，超越过去，成就未来。一个有思想的生态人居！
交
楼
标
准
多层：
外
墙：面砖为主，局部外墙涂料； 门
窗：进户门采用可视电子对讲门，分户门采用金属防盗门，窗采用白铝合金； 内墙面：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子； 楼地面：楼面采用现浇钢筋混凝土楼板。室内地坪采用水泥沙浆找平。
阳
台：铁艺栏杆； 厕
所：管道预留。
水、电、煤：一户一表配套到位； 有线电视：预留有线电视终端； 通
信：电话、宽带网络预留到位； 太阳能：太阳能预装到位； 别墅：
外
墙：涂料为主，局部石材； 进户门：可视对讲门； 其它同多层配置。
配
套
设
施
小区内部情况 智能化：
红外监控，可视对讲系统，会所设有安全控制中心。
生活配套：
不方便 服务生活配套设施：
家政服务（ ）商务服务（
）文娱服务（ ）园艺服务（
）
旅游服务（ ）保安服务（ √）清洁服务（ ）
小区外部情况 周边生活配套：
银
行：暂无 教育设施：暂无 菜
场：暂无 娱乐设施：暂无 交通状况：路网较好, 泰州客运站对面,公交可通达 综合分析 结合以前西湖翠苑的销售价格来看，西湖翠苑走的也是低价入市的策略。利润集中在后期产生，前期有一定的升值潜力，符合市场发展的规律。但是从操盘的手法上，西湖翠苑存在一个严重的问题，早上一期时就收受预约订金,现在都快一年时间了,还未能交房,现在价格上升使一手市场和二手市场存在差价，部分抄作客从中抄作，使市场价格比较乱，这样无形之中不利于楼盘形象的树立。
同时,西湖翠苑三期西北角有原先的联排改为多层,东南又是叠排,联排体量有所减少,对江洲路项目一期推出多联排屋,减少了不少竞争压力.
3.景泰园 景泰园
项
目
基
本
情
况
名称
景泰园 区位图 项目地点 海陵南路以西、永兴路以北，盛世华庭东 发展商 泰州基泰恒业房地产开发公司 建筑设计公司 东南大学建筑设计院 景观设计公司 北京天下园林 广告策划/代理公司 南京聚博 规划用地面积 13.7 亩 建筑风格 现代简约型 总建筑面积 3 万平方米 物业管理公司 公司成立物业公司 容积率 3.27 物业管理费 1 元每月每平方米 绿化率 40% 规模（幢）
2 栋小高层 规划设计特点 园区规划 2 栋小高层,南低北高,中间设置 30 多米宽的绿化,形成中心花园,是园区的主要景观, 住宅楼情况 2 栋小高层，分别为 14 层,19 层,两梯六户,共 174 户 商铺情况 永兴路上 14 层楼一二层为商业用房 写字楼情况 无 销
售
指
标
推出时间 2004.10.30 交付时间 2005 年 10 月底 工程状况 施工阶段 主要户型 三房两厅两卫 四房两厅两卫 户型面积 三房两厅 130 ㎡,147 ㎡,153 ㎡ 四房两厅 150 ㎡,157 ㎡ 四房三厅 187 ㎡ 114 套 48 套 12 套 价格 均价 2580 元/㎡
楼层差价 50~80
销售情况 一期开盘 60 套,现已销售一半多 ,二期年底开盘 车位设置方式 地下车库 总数 未定 价格 未定 广告主要卖点 营销推广 泰州新城 CLD,地标性高尚住宅区 高阁容远智,心居贵以清 交楼标准: :
外 墙:高级涂料,局部石材
内 墙：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子 门 窗: 金属防盗门，窗采用彩色铝合金 卫生间:管道预留 电梯: 配
套
设
施
小区内部情况 生活配套：
1. 智能化保安系统,报案 24 小时巡逻 2. 宽带,有线电视 3. 配有超市,会馆,商务中心,健身房,图书馆,茶吧,快餐店,洗衣房等 服务生活配套设施：
家政服务(√ )
商务服务(√ )
文娱服务(
)
园艺服务(
)
旅游服务(
)
保安服务(√ )
清洁服务(√ )
小区外部情况 周边生活配套：
银
行：
中国工商银行,农业银行,中国银行
教育设施：
菜
场：暂无
娱乐设施：依靠酒店配套
政
治：
周边为泰州行政中心
交通状况：道路状况良好
综...
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