合肥市城镇老旧小区改造提升工作实施意见（征求意见稿）

　合肥市 城镇 老旧小区 改造 提升 工作

　实施意见

　 （征求意见稿）

　为贯彻党中央、国务院和省决策部署，改善城镇人居环境，提升居住品质，满足人民群众对美好生活的向往，结合合肥实际，制定本实施意见。

　一、 总体要求

　 （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻以人民为中心的发展思想，坚持运用“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念，着眼补齐城市配套设施和人居环境短板，完善社区管理和服务，创新政府引导、引入市场运作的可持续改造模式，健全共建共治机制，推进城市治理体系和治理能力现代化。

　（二）

　工作 目标 。编制老旧小区改造规划，滚动推进实施，逐步改善老旧小区居民居住条件。结合城镇老旧小区改造中央资金补助的落实， 2023 年前，实现 2000 年以前建成投入使用的老旧小区改造和后期管理的全覆盖。2024 年起，着力推进老旧小区改造提升，按照“成熟一个，改造提升一个”的要求，形成持续改造提升的长效机制。

　（三）

　实施范围 。市区、县（市）、区（含城关镇）建成年代较早、失养失修失管严重、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅、商业开发住宅）。2000 年以前建成投入使用的老旧小区优先纳入改造。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、

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　扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不纳入改造范围。

　二 、工作 原则

　 1 1 、坚持 “改造治理与管理提升并进” 原则。把改造与管理有机结合起来，注重改造后期管理，因地制宜建立长效管理机制，做到改造一个、管理成熟一个。推进城镇老旧小区改造与加强基层党组织建设、社区治理体系建设有机结合，充分发挥基层党组织统领全局、协调各方的作用。

　2 2 、坚持 “居民参与与社会支持并 存 ” 原则。尊重改造意愿，引导居民参与改造，调动居民参与改造的积极性和能动性。运用市场化方式吸引社会力量参与建设、管理、运营。鼓励金融机构支持老旧小区改造，搭建产权主体与市场主体共建共享平台。通过发动业主、居民和社会力量共同参与改造，形成广泛参与的良好局面。

　3 3 、坚持 “政府扶持与 属地 主导 并行 ” 原则。政府引导、鼓励、扶持老旧小区改造，把分级负责与属地主导有机结合起来，充分发挥属地区、乡镇政府、街道办事处和社区服务中心在老旧小区改造过程中的主导作用。

　 4 4 、坚持“ 点面结合与统筹推进并 重 ” 原则。以点带面、点面结合推动改造。提倡实施连片改造，鼓励探索以社区为基本空间单元，结合城市及公共服务设施配套规划要求，统筹推进综合改造和管理提升，原则上不再新增大拆大建项目；增加公共服务设施和公共空间；优化城市功能结构，优化提升交通、市政公共设施的服务水平。

　 三 、主要 改造 提升 内容

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　城镇老旧小区改造提升包括综合改造提升和管理服务提升。

　（一）

　综合改造提升

　包括基础设施、建筑物及附属设施、环境及配套设施、关联基础设施改造、社区基本公共服务配套设施等方面的改造提升，适应居民不同层次生活需求，可分为基础类、完善类和提升类。

　1. 基础类改造

　即满足居民安全需要和基本生活需求的，包括公共屋面、墙面、道路、供水、供电、供气、照明、通信(含光纤入户)、有线电视、消防、安防、绿化、围墙、楼道（含扶手）、公共阳台、雨污分流等基础设施的更新改造。增设无障碍、停车位、安防技防设施。管线规整入地、拆违拆临、垃圾分类处理、智能信报（包）箱、建筑节能改造。

　2. 完善类改造

　即满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的，内容包括社区用房和物业服务用房、加装电梯、配套停车场及充电桩、休闲活动设施、文化、体育健身设施等。

　3. 提升 类改造

　即丰富社会服务供给，优化资源配置，推动完善社区治理等，内容包括新建活动室、社区养老、助餐、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。相邻小区有相似改造提升需求应统一纳入改造规划，实现连片改造，提升社区综合治理水平。由县（市）、区根据业主或居民意愿确定老旧小区提升标准。

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　（二）管理服务提升

　管理提升主要包括按照居民意愿确定管理模式、服务内容和标准以及物业服务收费标准等。

　1．对具备市场化管理基本条件的，将管理权移交给业主，由街道（乡、镇）指导成立业主委员会，引导其规范选聘物业企业，实施专业化管理。

　2．对不具备引入专业物业管理的，由街道（乡、镇）组建社区“物业服务中心”，通过业主大会或者居民会议等方式听取居民意见，通过“物业服务中心”委派保洁、保安人员等，实施准物业化管理。

　3．对不具备成立“物业服务中心”的，由街道（乡、镇）指导成立业主委员会，通过业主大会等方式，共同决定实施居民自治物业管理。

　在街道或社区范围内，有连片改造需求的，根据群众需求和项目实际情况，可分阶段推进实施改造提升，逐步完善老旧小区配套设施，改善居民居住环境。

　四 、实施程序

　（一 ）申请与受理 申请综合改造的，愿意承担合理出资责任、后续物业管理方式及经费已明确的，由社区居民委员会或者业主委员会等组织向辖区街道（乡、镇）提出书面申请，由其受理纳入改造综合项目库。

　申请管理提升的，愿意改善小区物业管理且愿意承担合理物业服务费用的，由社区居民委员会或者业主委员会等组织向辖区街道（乡、镇）提出书面申请，由其受理纳入管理

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　提升项目库。

　（ 二 ）

　申报 与确认

　（1 1 ）

　意见 征集。各县（市）、区对申请改造的老旧小区组织调查摸底，开展问卷调查，了解改造需求。对于基础类、完善类和提升类改造项目，应经三分之二以上业主参与表决且四分之三业主同意。在此基础上，形成项目清单并在一定范围内公示。

　（2 2 ）

　列入计划 。公示结束后，对符合条件的项目，由辖区住建部门集中向同级发改部门、建设部门、财政部门申报列入下一年度改造计划。同步向市发展和改革委员会、市住房保障和房产管理局、市建设局、市财政局备案，同时应上报本级财政承受能力评估报告。

　（3 3 ）计划确定 。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，由市住房保障和房产管理局会同相关部门对各县（市）、区提出的改造需求组织审查，确定下一年度项目安排和资金预算，编制改造计划，在开展财政承受能力评估后，报经市政府同意，由市住房保障和房产管理局会同市发改委、市建设局、市财政局联合发文明确。

　（4 4 ）

　制订方案。根据改造项目清单，辖区街道（乡、镇）会同相关部门、专业机构等编制项目建议书、初步设计方案及概算；同步制定居民资金筹集方案以及物业维修资金补建续筹、物业服务引进等长效管理方案。所在街道在项目范围内对初步改造方案进行公示。公示不少于 5 个工作日。

　设计方案可邀请城市规划师、景观设计师等专业人士进社区指导；管理提升方案设计可委托相关社会组织及物业管理

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　专家等进社区指导。

　（5 5 ）

　申请 立项。辖区街道（乡、镇）向县（市）、区发改委申报立项工作。

　（ 三 ）

　项目实施

　按照年度改造计划，由各县（市）、区住建部门监督，辖区街道（乡、镇）牵头落实方案设计、资金筹集方案的审查、招投标、工程实施和监管等具体工作。

　（1 1 ）方案审查。项目立项文件取得后，辖区街道（乡、镇）委托设计单位开展方案设计，由县（市）、区发改委组织专家对初步设计进行评审并下发批复文件。项目所在街道（乡、镇）将评审结果报县（市）、区住建部门备案，同步组织对资金筹集方案的审查。

　（2 2 ）招 标 投标。辖区街道（乡、镇）应根据市公共资源交易监督管理局年度集中交易目录，结合项目内容、限额标准进入对应的交易平台进行交易。

　（3 3 ）公示招投标结果。招标结束后，应对招投标情况进行公示。公示不少于5 个工作日。

　（4 4 ）工程实施和监管。辖区街道（乡、镇）严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，相关部门、社区等要全力配合，为施工提供必要条件。所在县（市）、区住建部门应根据老旧小区改造提升工作特点，对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。

　（5 5 ）项目验收。项目完工后，由辖区街道（乡、镇）组织社区、居民代表、参建单位等进行项目联合竣工验收。验收通过后，应及时完成财务决算，做好资料整理、归档和移交工

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　作。接管主体为老旧小区所在地街道（乡、镇）。街道（乡、镇）应结合长效管理方案，及时移交小区管理单位，并落实物业承接查验。

　（6 6 ）后续管理。由辖区街道（乡、镇）、社区、小区业主委员会按照长效管理方案，同步落实管理和服务，巩固老旧小区改造成果。县（市）、区住建等部门做好指导工作。

　五 、责任分工

　1.市住房保障和房产管理局：负责领导小组办公室的日常事务。负责规划、计划编制、技术标准制定；统筹协调年度老旧小区改造资金筹措、预算编制及分配、绩效管理工作；负责工程项目的调度、协调、指导和考核工作；负责督查、巡查、检查老旧小区改造提升管理工作；督促属地政府组织工程验收并对工程验收情况进行抽查等工作；牵头做好全市老旧小区改造提升项目争取上级补助资金事宜。

　2.市委组织部：负责指导做好党建引领的社区综合治理工作。

　3 3. .市委宣传部：负责协调做好老旧小区改造提升和既有住宅加装电梯宣传工作。

　4 4. .市发展和改革委员会：负责指导县（市）、区发改部门做好本区域内老旧小区改造提升项目的前期审批工作;会同市住房保障和房产管理局做好老旧小区改造配套中央预算内投资计划申报及转发下达工作。

　5.市民政局：负责指导县（市）、区做好养老、抚幼、助餐、家政、保洁、便民市场、便利店、文体、社区配套用房等公共服务资源的整合，完善社区服务功能。

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　6.市自然资源的规划局：负责老旧小区改造提升规划设计的指导；负责新增建筑物的规划审批；改造项目内违法建设的认定。

　7.市城乡建设局：负责将由市住房保障和房产管理局申报的老旧小区改造提升项目列入年度大建设计划；负责改造提升项目雨污分流与市政管网的对接工作。

　8.市园林局：负责对小区内树木移植、绿化等审批和指导。

　9.市环保局：负责对老旧小区雨污分流、立管改造等工作进行检查；对住户私接、私倒污水等行为进行查处并督促整改；指导街（乡、镇）在老旧小区改造提升施工期间做好扬尘及噪音治理。

　10.市公安局：负责监控系统及安防技防专项设计方案的审查工作；负责督查指导老旧小区监控系统改造建设及改造期间的治安防范工作。

　11.市城市管理局：负责督促指导老旧小区改造提升工程开工前的违法建设拆除工作；负责督促指导垃圾分类处理工作；监督指导亮化工作和土方外运工作。

　1 12 2. .市财政局：负责老旧小区改造资金预算、审核和监管、基础类改造市级资金的筹集；协助争取上级转移支付资金；负责开展老旧小区改造市级资金财政承受能力评估。

　1 13 3. .市审计局：负责对县（市）、区老旧小区改造提升资金使用情况进行审计监督。

　1 14 4. . 市场监督管理局：负责依法监督指导老旧小区的电梯安全工作。

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　15.市体育局：负责新增和更新体育器材。

　16.市教育局：负责做好老旧小区改中新增培训机构的监督管理。

　17. . 市消防救援支队：负责消防设施、器材的监督检查工作。

　18. . 市公共资源交易监督管理局：负责设计、监理和施工单位的招投标管理和协调推进工作。

　19. . 市邮政管理局：负责智能信报（包）箱的补建更新指导工作。

　20. . 市建设投资控股有限公司：负责市级资金拨付管理工作。

　21. . 合肥供电公司：负责配合做好老旧小区电力架空管线的束理、捆扎、规整、小区路灯电源接入以及线路和电表箱的拆除更换等工作。

　22. . 合肥供水集团、合肥燃气集团和合肥热电集团：

　负责配合做好老旧小区水、气、热力管网改造和入户改造；负责住户水表、气表、热力表及附属工程的安装实施和改造后的运营维护工作。

　2 23 3. . 电信、移动、联通、有线电视、邮政等企业：支持和配合做好通信、邮政设施（信报箱）等管线迁移及管线入地入管等工作。

　2 24 4. .各区（县、市）政府、开发区管委会：作为老旧小区改造提质和后续管理的责任主体，全面负责辖区老旧小区综合改造提升及绩效管理工作；负责提报本地区改造提质计划，确定改造点位，制定本地区实施方案；负责筹集本地区

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　改造资金及财政承受能力评估；负责本地区改造提质项目的立项审批、预算审定和结算审计、竣工财务决算审计工作；指导区有关部门或街道社区进行立项、监理和施工招标等相关工作。

　2 25 5. .街（乡、镇）：作为老旧小区改造提升的实施主体，负责确定资金来源、立项审批、施工图设计、施工管理、雨污分流、项目变更、行政手续办理、竣工验收、审计、物业管理和投诉处理等事宜；负责改造项目的供电、供水、供气、供热以及电信运营单位协调，并做好相应管线完善提升工作。

　2 26 6. .社区：负责小区改造提升意向和内容的民意调查，做好与居民的协调沟通工作。

　六 、 保障措施

　（一）加强统筹协 调

　成立老旧小区改造工作领导小组，由市长任组长，主管建设领域的副市长任副组长。领导小组办公室设在市住房保障和房产管理局，负责统筹老旧小区改造工作协调。各区、县（市）成立相应的领导小组及领导小组办公室，负责本区老旧小区改造任务的统筹协调工作。市住房保障和房产管理局、市委组织部、市委宣传部、市发展和改革委员会、市民政局、市自然资源和规划局、市城乡建设局、市园林局、市环保局、市公安局、市城市管理局、市数据资源局、市财政局、市审计局、市市场监督管理局、市消防救援支队、市公共资源交易监督管理局、市邮政管理局、市建设投资有限公司、合肥供电分公司、合肥供水集团、合肥燃气集团、合肥

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　热电集团、合肥电信、合肥移动、合肥联通、合肥有线、合肥邮政等相关部门及单位按界定的工作职能开展相应工作。

　（二）落实 资金 保障

　结合拟改造项目的具体特点和改造内容，合理确定改造资金的共担机制，通过政府给予支持、居民合理出资、管线单位和原产权单位积极支持、社会力量以市场化方式参与、金融机构可持续方式支持等方面明确出资机制

　 1.落实财政资金。对基础类改造项目，由政府财政承担改造费用（含弱电共同管沟费用）。本着“市级统筹、分级负担”的原则，基础类改造按 400 元/平方米给予补助，市和区按 6:4 承担，市和四县一市按 3:7 承担。若改造标准低于 400 元/平方米，市级按审计结算价的 60%补助各区，按30%补助四县一市；市级资金可按工程概算的 30%预拨区（县），待审计结算后支付剩余部分。鼓励各区（县）积极申请中央和省补资金，中央和省补资金全部下达项目所在区（县）财政，专项用于老旧小区改造。

　对 2000 年后建成的保障性住房实施改造提升的，由原产权人承担改造费用。

　对完善类改造项目，属地政府给予适当支持。相关部门有配套资金的要用于相应配套设施建设，无配套资金的可多渠道筹集。对非单一产权既有住宅加装电梯，由政府和居民共同出资解决，政府采取事后补助的形式，按 20 万元/台予以补贴，市、区财政各承担 50%补贴资金。

　2. 落实个人出资。水、电、气三表入户费用由业主承担。加装电梯除政府补贴外，多出的费用以及电梯运行使用、维

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　护管理资金由业主协商分摊。对提升类改造项目，由居民承担改造费用，政府重点在资源统筹使用等方面给予政策支持。发动居民自筹资金，鼓励居民通过据实分摊、合理使用公共收益、补交物业专项维修资金、个人提取公积金、捐资捐物、投工投劳等多方式筹集资金。鼓励通过市场化运作方式吸引社会资本参与改造提升。

　3 3. . 落实企业出资。水、电、气、三表出户费用中户表前主管网改造费用及更换或铺设管道费用由供水、供电、燃气部门承担。若工程需破复市政道路、人行道板、水泥路面、移植园林绿化、采用非开挖施工由建设单位办理相关手续并承担费用。电信、移动、联通、有线宽带等管线在公共区域的入管入地费用由运营企业各自担承。强电架空线线路的束理、捆扎、规整以及线路、电表箱的拆除更换费用由电力公司承担。

　4. 鼓励 金融机构融资。在不增加地方政府隐性债务，保持房地产市场平稳健康发展的前提下，通过发行地方债券、消费贷款、企业贷款等方式，加大对老旧小区改造的金融支持。积极培育老旧小区改造规模化实施运营主体，为金融机构提供清晰明确的支持对象。充分利用金融机构提供的住房租赁金融新产品和服务，积极推进增加住房供应的城镇老旧小区改造。

　5 5. . 拓宽资金渠道。单位捐资、物业维修基金、小区公共收益等渠道落实；探索引入市场化、专业化的社会机构参与老旧小区的改造和后期管理。

　6 6. . 加大资源整合。支持对部分零星用地和既有用房实施改

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　（扩）建，可通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服务用房；鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋，提供给街道、社区用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。

　（三）明确配套政策 1.对于居民自筹部分资金，涉及城镇低保户家庭应承担的部分，由各县市区结合实际可以适当减免。

　2 2 ．对改变原建筑使用功能的老旧建筑，应符合国家工程建设技术标准要求，并依法取得相关手续。

　3.鼓励各区采取以奖代补方式，扶持老旧小区物业管理，提高运转效率和服务质量，逐步实现收支平衡，建立健全长效管理机制。

　（四）加强宣传引导

　进一步加大宣传力度，通过报纸、电视、广播、网络等媒体，广泛宣传老旧小区改造的意义、政策、方法步骤和成效，提升人民群众的参与度、知晓度。要加强与居民的沟通协调，发动引导广大居民积极参与、支持和配合老旧小区改造，引导居民参与老旧小区改造的全过程监督，组织开展群众满意度调查等活动，努力提升群众满意率，营造良好改造氛围。

　（五）坚持各项制度

　1. 联席会议制度。建立联席会议制度，明确牵头部门，落实各部门工作职责，形成多部门齐抓共管局面，有序有效推进工作落实。不定期召开联席会议，及时掌握进展情况，分析和研究解决难点问题，协调解决有关事项，通报阶段性

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　工作情况，总结交流工作经验，确保组织领导到位、工作部署到位、人员经费到位、责任落实到位。各县（市）、区及各成员单位层层分解任务，压实责任，保证改造项目有序推进。

　 2. 请示报告制度。有难度的工作要及时报告，便于研究对策解决。难以协调其他部门或单位配合完成的工作要及时汇报。在探索机制中，如遇与现行政策规定相抵触的，要及时请示，如需中央层面予以政策支持或协调解决的问题，在充分调研的基础上提出建议，及时逐级报请住房和城乡建设部。

　3. 工作计划制度。制定工作计划和制度措施，明确工作职责，落实具体责任单位、责任人。建立信息月报制度，各县（市）、区于每月25日前将本月工作情况送市老旧小区环境综合治理领导小组办公室。市老旧小区环境综合治理领导小组办公室会同相关部门根据各区推进情况，对进度快、效果好的典型做法，适时组织宣传与推广。

　4. 督导考核制度。以工作进度、工程质量、推进难度、项目管理等环节为重点，加强监督检查，全面落实各项任务。建立工作通报制度，定期通报老旧小区改造工作进展及改造情况。完善考核制度，科学制定考核指标和考核办法，实行节点考核。建立激励约束机制，对工作突出的给予表彰和奖励，工作不力的要按有关规定进行约谈问责。

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