哈尔冰市商业品类、租金调研报告

　 哈尔冰 市 商业品类、租金 调研 报告

　 **商业管理公司为更好的服务于商铺业主，丰富自身的品类资源，掌握哈市商服市场情况，于 6 月 24 日至 7 月 2 日九天时间，招商人员对哈市百货、服务、餐饮、医药、保健等行业的经营情况进行了全面的市场调研。对各行业的厂家、经销商、品牌及综合商场、商街散铺、专业门店的经营、租金、发展等情况做了详细的调查分析，为下一步开展招商工作奠定了基础。

　一

　调研的品类情况 1 这次对哈市商服市场的 48 个品类进行了调研。分别是：男装、女装、户外、运动、休闲、化妆品、黄金、珠宝、玉器、内衣、家居、家纺、布艺、百货、超市、家电、箱包、鞋类、皮具、眼镜、玩具、孕婴儿童用品、游乐、早教、中餐、西餐、咖啡厅、水吧、美容、美发、美甲、美体、电子数码、礼品、饰品、图书、音像、文体、鲜花、装饰、照测、洗衣、台球、宠物用品、医药、茶庄、名烟名酒、农林土特产等。

　二

　收集到的商家、经销商、品牌情况 本次调研共收集到厂家、经销商资源 356 个，品牌 387 个。其中有明确进驻意向的商家 8 个；有意向进驻的商家 197 个；有商谈余地的商家 151 个。

　三

　市场对**购物广场关注度和敏感度高的几个问题

　通过本次对哈市商服的调研中了解到，无论是在哈市经营的厂家还是经销商都对**购物广场有浓厚的兴趣，并且也正在通过各方渠道，关注**购物广场的各项动态，对**购物广场的未来也给与了极高的期待。在此次调研中，有意向进驻的厂家、供应商对以下几个问题比较关注:

　1 可取得的经营面积及楼层。

　2 商铺的租金、免租期。

　3 购物广场的整体开业时间。

　4 商铺的租金如以扣点方式缴纳，扣点的标准。

　5 与甲方签约的合同年限等。

　三

　哈市目前各商圈租金分析

　此次调研的哈市商业以购物中心、专卖店为主。

　1 购物中心：主要以楼层来划分租金价格，首层临街商铺租金最高，其次为一层商铺，购物中心内部由低向高逐步变低，各楼层又因经营品类及品牌不同而租金略有差异。哈市各类购物中心租金综合汇总情况：

　首层租金区间为：5—10 元/米/天； 二层租金区间为：4—8 元/米/天； 三层租金区间为：3 — 6 元/米/天； 四层租金区间为：2 — 5 元/米/天； 五层租金区间为：2 — 4 元/米/天。

　2 专卖店：哈市成熟的核心商圈和主要商业街的专卖店租金

　一般在 4 — 15 元/米/天之间，街边零散商铺、专卖店租金维持在3 — 6 元/米/天。从调研情况分析，成熟的核心商圈和主要商业街的商铺租金比非主要商圈街边零散商铺、 专卖店 的租金高50—200%，购物广场一层租金比街边专卖店租金高 30%—80%。

　3 租金分析：经过对哈市 13 个主要商圈的租金加权平均值为 8.32 元/米/天。租金最高为中央大街，日均租金达 32.25 元/米/天，最低区域为中央大街侧街，日均租金价格仅为 3.23 元/米/天。

　 哈尔滨市各商街租金统计

　 序号

　位置

　平均每米日租金（元）

　租金区间（元）

　1 1

　中央大街主街

　32.25

　28 .00

　36.50 0

　2 2

　中央大街侧街

　3.23

　1.90 0

　4.55

　3 3

　金太阳

　12.03

　4.06

　20 .00

　4 4

　透笼

　9.60 0

　4.19

　15 .00

　5 5

　买卖街

　5.29

　4.57

　6 6 .00

　6 6

　新阳路

　4.25

　3.50 0

　5 5 .00

　7 7

　果戈里大街

　6.50 0

　6 6 .00

　7 7 .00

　8 8

　学府服装城

　5.05

　4.61

　5.48

　9 9

　道理万达

　6.25

　4.50 0

　8 8 .00

　10

　凯德广场学府店

　6.50 0

　6 6 .00

　7 7 .00

　11

　凯德广场顾乡店

　5.50 0

　5 5 .00

　6 6 .00

　12

　哈西万达

　7.50 0

　5 5 .00

　10 .00

　13

　红博世纪广场

　4.25

　3.50 0

　5 5 .00

　14

　加权平均

　8.32

　6.22

　10.43

　从上表可见，中央大街主街日均租金 32.25 元/米/天、金太阳商城日均租金 12.03 元/米/天、透笼市场日均租金 9.60 元/米/天，为哈市零售业最高租金。以上三家都是哈尔滨最繁华、成熟的商业区，形成时间较早，故日均租金较高。剔除以上三处商街，其他商圈日均租金加权平均值为 4.86 元/米/天。从整体看，购物广场与商街专卖店租金价格差异较大。新建购物广场因商业环境尚不成熟，一般都有3—6 个月的免租期，起租价也比较低。

　四

　目前哈市各品类经营情况分析：

　1 时装 休闲 运动服饰类：该业态在购物中心及百货店中均占有重要比重，从租金贡献率及销售业绩均较理想。其中女装品类为主力消费品类，代表整个服装行业最前沿的趋势，女性顾客又是购物中心及百货店消费主力军，故女装品类在购物中心及百货店均较男装及童装占比大。现户外、运动、休闲品类的销售有较大提升，该品类产品因其穿着舒适性、实用性在市场中的销量不断提高，客层涵盖面较广，有一定发展空间。男装及童装类目标性消费较强，即有需要方进行购买，在百货店通常成区域性、品牌性经营，成熟品牌从品牌性、店面形象均较为理想。羊毛制品为季节性消费为主，冬季销售较理想，该品类产品线相对较单一、无特色，单独经营长期店面会有其它产品共同经营。服装服饰类业态为购物中心购物主打品类，租金承受情况因品牌定位、面积需求有较大差异，目前哈市各购物中心同品类租金范围: 1.00—3.00 元/米/天。

　2 珠宝 首饰 化妆品类：珠宝以品牌消费为主，通常要求有对外

　形象展示，其中黄金类项目租金承受能力较低，因属贵重物品消费，故消费者对品牌性有一定要求，经营项目有黄金、白金、镶嵌、玉器等，为消费者提供多种选择。面积要求 50—300 平米。参考市场租金情况: 1.00—2.50 元/米/天。化妆品目前百货店内以国际国内知名品牌集中销售，品牌专柜形式，销售业绩非常可观，有固定的忠实会员，目标性消费产品。单独品牌化妆品还未在购物中心做单独店面。购物中心里化妆品通常以集合店形式来做，其集合多品牌多种类商品，能满足不同客层消费需求，该品类对于位置及面积有一定要求。目前哈市各购物中心同品类租金范围:1.50—3.00 元/米/天。

　3 孕婴 儿童用品类：服饰、用品、玩具、游乐、早教等，婴童项目为目标性消费为主，习惯性消费产品，拥有固定消费群体，该类产品对品牌性要求较高，承租面积根据经营产品不同而差异较大。依赖于周围居民入住情况及经济能力，签约时间要求较长，具备一定的聚客能力，消费者较注重品牌、产品安全，部分会有淘气堡项目共同经营。目前哈市各购物中心同品类租金范围: 1.00—2.50 元/米/天。

　4 家居 百货类：包括家居内衣、家居百货、家纺、布艺等，可作为生活配套类商品补充经营项目，亦需与主力百货店同类商品进行差异化经营。通常成区域经营，或集中在批发市场销售，如单独作为店面经营，仅以随机性消费难以维持正常店面赢利，且租金承受能力较低，目前哈市各购物中心同品类租金范围: 1.00—2.00 元/米/天。

　5 超市类：主力店超市及购物中心店内超市并存销售，做为主力店超市销售的补充，哈市目前购物中心内超市以屈臣氏为主，需求面

　100—300 平米。目前哈市各购物中心同品类租金范围: 1.00—2.00 元/米/天。

　6 家电 数码 通讯类：以品牌商经营为主，主力店及小型数码电器并存销售，主力店租金承受能力较低。另有部分品牌会于购物中心内设立品牌直营店面，如苹果、SONY、联想等。另几大通讯运营商近年来亦在购物中心内设立营业厅，同时进行产品销售，如移动、联通、电信等。目前哈市各购物中心同品类租金范围: 1.00—2.00 元/米/天 。

　7 皮具 皮包 皮鞋类：可作为服装经营项目之补充，以品牌性或时尚性为主。区域性经营品类，各品牌集中区域设柜对销售亦有提升作用，如无大面积经营该品类，则会对此品类经营业绩产生影响；该品类可有效带动客流，在面积允许情况下可考虑将该品类区域性集中经营。目前哈市各购物中心同品类租金范围: 1.00—3.00 元/米/天 。

　8 餐饮 水吧 咖啡类：包括中餐、西餐、咖啡厅、水吧等，餐饮类一直是购物中心面积占比较大的品类，亦是消费主力品类，能够起到有效带动客流及聚客作用。根据不同经营理念和经营特色及价格定位，以环境、服务、及有特色的产品吸引消费者进行消费。目前哈市各购物中心同品类租金范围: 1.00—2.50 元/米/天。

　9 生活配套 服务类：包含项目较多，涵盖消费者生活需要各方面，如美容美发、礼品饰品、图书音像、宠物用品、医药茶庄、名烟名酒、农林土特产、洗车服务等，满足消费者不同消费需求。完善购物中心经营业态，实现一站式购物的重要组成部分，其中美容美发、

　礼品饰品类目标客群以女性顾客为主要消费群体，家族式经营模式，运营中主要依靠储值消费 （ 会员卡 、 储值卡 ）

　实现资金快速回笼和积攒顾客资源 ， 需求面积根据提供服务项目不同而差异较大，有固定的消费客群。宠物寄养是近年来新兴行业，发展速度较快，租金承受能力需考虑，该项目因其特殊性易有异味产生，不建议寄养经营项目在购物中心正常经营区域内，可在地下停车场等位置进行经营。生活配套类目前哈市各购物中心同品类租金范围: 1.00—2.50 元/米/天。

　综合哈市各购物中心经营品类分析，其中餐饮类占比较大，面积及租金占比最高可达 40%，餐饮对于普通的消费人群具有很强的号召力，具有明显的聚客效应，且该业态能够利用商场内的高层空间，使空间得到有效利用。其次是服装服饰类和休闲娱乐类，面积及租金占比各为 30%，哈市目前服装服饰类百货店经营情况较为理想，但随着哈市购物中心的增多，服装服饰类在购物中心的经营已可以与百货店同品类经营平分秋色。休闲娱乐类是购物中心满足消费者全面购物需求必不可少的配套品类。以创造独特的经营模式、做区域化的购物中心，是目前哈市各大购物中心的经营主导方向。

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