例文信托尽职调查报告
XXXX 信托股份有限公司
地 址：XXXXXXXX
邮 编：
电 话：
传 真：
尽
职
调
查
报
告
项目名称：
XXXX·XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划 报送部门：
证券信托部
二○一三年十一月
XXXX ·XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告
一、信托项目简介 1 1 、项目名称：XXXX•XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。
2 2 、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账）
3 3 、期限：
固定2 2 年期。
4 4 、委托人及受益人：1 1 、 XXXX 号集合资产管理计划；2 2； 、合格机构投资者；
5 5 、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。
6 6 、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。
7 7 、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。
8 8 、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX安置房建设项目”建设项目开发。
9 9 、还款来源：
（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障； （2）“A” 主营业务收入； （3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。
（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。
10 、 保管银行及保管费：待定
11 、信托报酬:1.2%/年。
1 12 2 、预计融资人总成本约为：14%/年。
13 、保障措施：
（1）向委托人充分揭示风险，委托人接受免责条款；
（2）土地抵押：用于抵押的国有出让土地使用权评估（我司认可的评估机构）价值约在60000万元以上。
（3）财政承诺：XX县财政局向XXXX信托承诺对A的信托贷款如未获足额清偿，财政局将按时、足额偿还，财政局愿承担所产生的一切连带责任。
（4）政府承诺：XX县人民政府向XXXX信托承诺A将以其所有收入优先用于按期足额归还信托贷款融资款项，如前述资金归还信托贷款存在缺口，则缺口资金XX县财政统筹安排予以补足。如因上述融资款未获足额清偿，所产生的一切责任由XX县政府承担。
（5）人大决议：XX县人大委员会批复本次贷款如果未获足额清偿，同意纳入当年的财政预算并优先偿还。
二、交易结构如下：
投资收益 投资 XXXX 号集合资产管理计划 XX 集合资金信托计划 合格投资者 1--N 合格投资者 A
土地抵押
三、A A 公司简介：
企业名称：XXXX公司。
企业注册地址：
公司注册资本：1亿元； 法人代表：
工商注册号：
税务登记证号：
组织机构代码：
经营范围：主要从事国有资产经营管理及资本运作，基础设施和公益设施的开发建设，土地整理，基础设施和公益设施建设项目的融资投资。
XXXX公司成立于2009年11月，是经市人民政府批准、XX县人民政府出资组建的具有独立法人资格的国有独资公司。公司设董事会和监事会，内设综合管理部、项目融资部、成本控制部，下设资产管理公司、商贸公司、物业公司、车辆检测公司4个子公司，现有职工40人，其中，大专以上文化程度20人，具有中级专业技术职称5人。公司注册资本1亿元，现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。
发展思路：一是五年内注册资本增至3亿元，资产总额达到50亿元，公司发展成为投资集团。二是按照“担当、包容、协作、拼搏”的企业精神，采取“招、引、聘”等多种形式，大力实施人才战略，组建资本运作团队、项目策划团队、成本控制团队和风险投资控制团队，提升公司竞争能力。三是积极对接金融机构，加强银企合作，争取信贷支持，并不断探索BT、BOT、信托等融资模式，拓宽融资渠道，增强融资能力。四是拓展经营业务，组建专业子公司，壮大公司实力，发展成为投资集团。
托管银行
政府承诺 财政承诺 人大决议
2、财务报表：
（1）公司最近会计年度资产负债表
（2）、最近会计月度资产负债表：
四、项目发行地概况
1 1 ．X XX 县基本情况：
XX 是一块投资兴业的红色沃土。XX 位于四川省东北部、米仓山南麓，全县幅员 2229 平方公里，辖 43 个乡镇、546 个村(居)委会，总人口 107 万，其中农业人口 86.6 万，耕地面积 62.68 万亩，森林覆盖率 52%。县城常住人口 23.8 万，城镇化率 29.6%。XX 是我党我军早期领导人之一、无产阶级革命家刘伯坚烈士的故乡，系四川省首批扩权强县试点县。2012 年，全县生产总值97.03 亿元，增长 14.7%；全社会固定资产投资 110.5 亿元，增长 30.8%；城镇居民人均可支配收入 16280 元，农民人均纯收入 5430 元，分别增长 16.2%、17%。2012 年地方财政收入近 50 亿元。
XX 经济社会正驶入发展“快车道”。近年来，全县上下按照两化互动、统筹城乡、追赶跨越、加快发展的总体要求，致力招商引资做大经济规模，投资拉动提升增长速度，“两化”互动做强产业基础，扶贫开发有效改善民生，创新体制机制增强发展动力，全县经济社会正逐步驶入发展“快车道”。
XX 未来发展潜力无穷。XX 处于成渝经济区与关天经济区的连接地带，资金、人才、技术等生产要素的流动将对 XX 起到重要的辐射带动作用，我们处于承接产业转移、发展集群经济的“桥头堡”。随着西部大开发的深入实施，秦巴山片区区域发展与扶贫攻坚启动，渠江流域综合治理、加快革命老区发展等一
系列规划出台，在城市建设、产业发展、金融支持、用地保障等方面将得到巨大的政策支持，到十二五末，全县生产总值翻一番，达到 138 亿元；固定资产投资达到 239 亿元；工业生产总值翻两番，达到 90 亿元；奋力建设西部绿色经济示范区和全国扶贫开发示范区，川东北经济强县和开放强县！
2 2 ．X XX 县财政概况：
XX 县财政近三年收入情况表和预测表
表 附表 1
XX 县近三年财政基本情况表
单位：万元
年
度 项
目 2010 年 2011 年 2012 年 一、全县财政总收入 266854 423786 496519 其中：上划中央 8143 9479 12865
上划省 4904 7333 11193
一般预算收入 14330 23018 36688 （一）预算内收支 —— —— —— 1、一般预算收入 14330 23018 36688 2、一般预算支出 205771 328358 381063 （二）预算外收支 —— —— —— 1、预算外收入 4969 7996 12379
2、预算外支出 3038 4890 6725 二、全县财政的上级转移收入 184555 301978 344831 三、土地出让收入 63000 98700 115000 四、全县年终财政净结余 321 236 76 五、全县年终财政滚存结余 321 236 76
表 附表 2
XX 县未来三年全县财政基本情 况预测表
单位：万元
年度
项目 2013 年 2014 年 2015 年 一、全县财政总收入 529000 588000 660000 （一）预算内收支 —— —— —— 1、一般预算收入 56000 75000 100000 2、一般预算支出 420000 480000 510000 （二）预算外收支 —— —— —— 1、预算外收入 15800 17000 18000 2、预算外支出 86000 9500 10000 二、土地出让收入 137500 196000 240000 三、全县财政的上级转 380000 420000 460000
移收入 四、全县年终财政净结余 480 520 380 五、全县年终财政滚存结余 480 520 380
表 附表 3
XX 县近三年土地经营情况总表
单位：万元、亩
年
度 项
目 2010 年 2011 年 2012 年 一、土地出让总收入 63000 98700 115000 二、土地出让总数量 350 亩 470 亩 500 亩 三、土地出让每亩平均价格 180 万元/亩 210 万元/亩 230 万元/亩 四、现有土地储备的存量 450 亩 700 亩 3000 亩
表 附表 4
未来三年（2013-2015 年）
XX 县 县 土地出让预测表
（单位：亩、万元）
年
度
项
目 2013 年 2014 年 2015 年 出让土地总量预测 550 亩 700 亩 800 亩 出让土地平均价预测 250 万元/亩 280 万元/亩 300 万元/亩 出让土地总收入预测 137500 万元 196000 万元 240000 万元
五、投资项目可行性分析
( (一 一) ) 项目概况 本建设项目共设四个安置点，具体分布见下表：
工程名称 地块名及位置 XX 安 一号安置点 JB-C-02-20（严家河）
置房 二号安置点 JB-C-01-02（朱家湾）
三号安置点 JB-C-02-03（庙耳梁）
四号安置点 JB-C-02-15（变电站）
该项目建设是平发改审『2012』306 号文批准，是为了保证 XX 县高速路互通口和县城过境路 A 段建设、达巴铁路和 XX 县五一火车站建设、五一火车站物流园建设、XX 建设的顺利实施，保证“三溪”人民的生命财产安全，按照规划建安置房 4030 套；为城市低收入家庭提供住房保障。
该项目建设地点主要在 XX，当前 XX 城市发展方向就在 XX，建成后的“XX”将是宜居宜业的新城。未来的 XX 必将成为具有区域影响力的开放型经济开发区、“两化”互动示范区、现代产业集聚区、生态宜居都市区。
项目地位于 XX 县城市规划区域内的 XX 属城市规划范围，项目地均为二类居住用地。
在 XX 新建安置房 4030 套，总用地面积 116583 平方米，总建筑面积 587445 平方米，完善相关配套设施，估算投资 135112.35 万元。
（二）项目经济效益分析：
1、项目建设投资成本分析：
XX 安置房建设投资估算表（概算法）：
金宝片区安置房建设投资估算表（概算法）
单位：万元
序号 工程或费用名称 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 其他费用 合计 1 1
工程费用
106885.35 1500 9000
117385.35 1.1 安置房建设（含公租房）
106885.35 1500 9000
117385.35 2 2
工程建设其他费用
7727
7727
2.1 建设单位管理费
753 753 2.2 勘察设计费
3100 3100 2.3 建设单位临时设施费
750 750 2.4 项目申请报告编制费
110 110 2.5 图纸审查费
70 70 2.6 施工图预算编制
275 275 2.7 招标代理
79 79
2.8 工程监理
1500 1500 2.9 劳动安全卫生评价费
40 40 2.1０ 工程保险费
500 500 2.11 环评费
50 50 3 3
预备费
10000
10000
3.1 基本预备费 10000
10000 3.2 涨价预备费
4 4
建设投资合计
116885.35
1500
9000
7727
135112.35
比例（%）
86.5% 1.1% 6.7% 5.7% 100.00%
（1）项目投资预算 项目建设总投资 135112.35 万元，其中：融资 60000 万元，自筹资金 75112.35万元，自有资金投资大于 30%。
（2）项目融资利息
该建设项目融资 60000 万元(以实际到账为准)，年利率按 14%计算，期限 2年，每年利息 8400 万元，到期还本。融资利息共计 16800 万元。分二次到账，第一次计划2013年11月份到账30000万元，第二次计划2014年3月份到账30000万元， （3）销售费用及税金 安置房中 2030 套安置房、51784 平方米的商业用房和 3588 个车位的销售收入共计 218288 万元，按销售收入的 10%计算销售费用及税金为 21828.8 万元。
（4）补缴土地出让金 安置房现在为划拨用土地，出售安置房中 2030 套安置房、51784 平方米的商业用房和 3588 个车位的销售收入共计 218288 万元，按销售收入的 15%计算补缴土地出让金为 32743.2 万元。
（5）安置房总投入成本 安置房建设总成本 135112.35 万元，融资 60000 万元利息支出 16800 万元，销售费用及税金 21828.8 万元，补缴土地出让金 32743.2 万元，共计 206484.35万元。
2、项目建设投资收益分析：
（1）安置房共 4030 套,根据 XX 管委会提供的实际安置套数为 2000 套,还剩2030套，按平均每套100平方米计算建筑面积为203000平方米，按每平方米3000元进行处置，销售收入为 60900 万元。
（2）商业用房按 20000 元/平方米销售，51784 平方米商业用房销售收入103568 万元。
（3）地下停车位按 150000 元/个销售，3588 个地下车库销售收入 53820 万元。
合计回收建设资金 218288 万元(安置房销售收入 60900 万元+商业用房收入103568 万元+车位销售收入 53820 万元）如下表：
3、项目建设可行性分析：
（1）项目建设经济测算：
XX 安置房项目总投入 206484.35 万元，销售收入 218288 万元，实现净利润11803.65 万元。
（2）安置房项目每年产生的现金流 5577.72 万元。
XX 安置房竣工后配套的 51784 平方米的商业用房和 3588 个车位每年可对外出租，按现在的市场价值计算，商铺按 800 元/平方米每年对外出租，出租收入为 4142.72 万元，车位按 4000 元/个每年对外出租，出租收入为 1435 万元。共计 5577.72 万元作为稳定的收入来源，为每年付息提供的保障。
项 目 名 称 商业用房 住宅用房 车库 面积 (㎡) 单价 (元/㎡) 价值 (万元) 面积 (㎡) 单价 (元/㎡) 价值 (万元) 套数 数量 (个) 单价 (元/个) 价值 (万元) 金宝1号 安置房 12460 20000 24920 75000 3000 25500 750 1590 150000 23850 金宝2号 安置房 21804 20000 43608 90000 3000 27000 900 1588 150000 23820 金宝3号 安置房
8500 20000 17000 23000
3000
6900
230
288
150000 4320
金宝4号 安置房
9020 20000 18040 15000 3000 4500 150 122 150000 1830
合计
51784
103568
203000
60900
2030
3588
53820
（3）结论：可以看出该项目不但能直接体现其经济效益，同时，为了保障“XX 县 XX”建设的顺利实施，保障“三溪”人民生命财产安全，该项目建设是必须的。项目建成后，可以提供 4000 多套安置房，安置“XX 建设” 拆迁户及“三溪”避险拆迁户，同时为城市低收入家庭提供 256 套公租房，让他们能安心地去创业发展，从而为 XX 发展带来更大更直接的经济效益。
六、项目还款来源分析
（1）项目总投入 206484.35 万元，销售收入 218288 万元，实现净利润11803.65 万元。自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障 （2）“A” 主营业务收入 （3）“A”现有资产 28.09 亿元，其中：国有土地资产 1829 亩估价 15.13亿元、房屋资产 100715.87 平方米估价 4.72 亿元、林权资产 14158 亩估价 2.75亿元、流动资产及其它资产 5.49 亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。
（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据 XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破 100 亿元。每年可增加财政收入 3 亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。
七、抵（质）押担保物概况（项目涉及到物权担保的）
1、抵押资产情况：评估价值、性质 抵押物清单
编制单位：XXXX 公司
时间：2013 年 9 月 20 日 编
号
宗地号
座落地址
地类
（用途）
土地性质
面积
估价（万元）
备注
平方米
亩
1 pc-2013c017 黄滩坝 商住 出让 82753.07
124.13
31033
2 pc-2013c018 黄滩坝 商住 出让 106569.88
159.86
39965
3 pc-2013c019 黄滩坝 商住 出让 46520.13
69.78
17445
4 pc-2013c020 黄滩坝 商住 出让 97651.15
146.48
36620
合计
333494.23
500.25
125063
土地类型(用途)为商住用地，使用权类型为出让，预估价值达 6 亿元。
八、风险分析及其对策措施
（一）项目可能存在的风险及控制措施：
1、信用风险：
本计划成立后，不排除XX县财政局到期无法按时、足额偿还信托贷款，从而影响信托计划财产的安全及收益性。
对策：我司已要求；（1）XX县政府和财政局出具承诺函；（2）我司还会办理国有土地使用权抵押法定手续，切实建立信用风险控制体系。如果XX县财政局无法按时、足额偿还应收账款时，我司将有权并及时处置抵押土地，从而保证融资本息的按期收回，保护受益人的利益。
2、政策风险：
本计划期限内，国家的相关法律法规和金融政策的调整有可能会对XX县财政局、融资方的经营运作产生各种决定性影响，从而影响本计划财产的安全性及收益。
对策：受托人将随时了解和掌握国家的法律、法规、政策变化措施、以及市场变化走向，对未来政策做出科学的判断，及时向XX县财政局、融资方通报，尽可能地降低政策风险所带来的损失。
3、操作风险：
在信托本计划的管理运作过程中，受托人的知识、经验、判断、决策及技能等因素对委托人投资收益的影响。
对策：受托人将进一步完善相应的决策体系、风险控制制度和内部机构管理制度，严格遵守本计划与合同相关的法律法规，以诚实、信用、谨慎、有效管理的原则管理和运用本计划资产，通过科学的组织管理体系对项目进行审核与监控，并及时将相关状况对受益人及委托人进行披露。
4、道德风险：
存在因项目相关人员蓄意违法违规，与其他利益主体串通而导致信托财产受损失的可能性。
对策：通过建立完善的公司治理结构、内控制度、业务流程，加强思想教育，控制道德风险 5、其他风险：
因无法预测或不可抗力所造成的风险。
（二）防范措施：
（1）向委托人充分揭示可能存在的风险，委托人接受免责条款； （2）贷后检查：XXXX将按《信托贷款合同》的约定对XXXX公司进行贷后检查，检查信托资金运用及收益情况，保证信托资金的专款专用，提示每年按期支付贷款利息。XXXX公司必须按期提供会计报表等相关资料配合XXXX对其进行的贷款检查。
（3）在本计划融资到期前一个月，通知并监督XX县财政局及融资人做好还款准备； （4）本项目若到期无法兑付可依据《抵押合同》拍卖抵押的土地，用拍卖土地的收益收回融资款本息，从而维护我司的权益。。
九、部门意见
经部务会讨论认为：该项目可操作性强、操作流程成熟、风险基本可控、公司收益较好，建议公司批准实施。
申明：
涉及本信托的我部相关人员，本着对公司忠诚的精神，认真履行自己的职责，与融资方无任何不妥当关系，所提供材料真实准确。本部门相关人员对上述调查内容和分析信息，不存在已经知晓但未告知的内容，不存在刻意隐瞒风险或者未按公司制度履行调查职责的行为，也不存在虚假编制或刻意篡
改的信息。本部门相关人员作为 XXXX 的员工愿为本部门形成的业务风险承担无限责 任。
首席高级信托经理：
执行经理：
二〇一三年十一月二十九日