2024年市中心城区农贸市场改造情况调研报告
下面是小编为大家整理的2023年市中心城区农贸市场改造情况调研报告,供大家参考。
为加快推动我市中心城区农贸市场改造提升，进一步改善居民生活服务供给质量、擦亮城市文明窗口，市委政研室对我市中心城区农贸市场改造情况进行了调研，针对存在的问题提出了工作建议。
一、基本情况
我市自*年开展城市区农贸市场改造提升工作以来，按照“属地管理、先易后难、稳步推进”的原则，分阶段分批次推进农贸市场硬件和软件改造升级，取得了阶段性成效。*年至*年，城市区*个农贸市场通过改造提升或关停并转，实现了从传统无序的“马路市场”到大棚式、封闭式室内农贸市场并存的转变。*年至*年，在城市区开展农贸市场星级评定及微改造工作，行署路农贸市场、龙祥农贸市场等*个农贸市场获得星级评定，*家农贸市场完成微改造，农贸市场规范化管理水平进一步提升。今年以来，我市出台《*市农贸市场超市化改造提升工作实施方案》，制定了《*市农贸市场规划建设导则》、《*市城市区农贸市场管理规范》等政策文件，确定了*年*月底前完成中心城区*个农贸市场改造的目标任务，建立了由分管副市长任召集人、市商务局牵头、相关市直部门和各城市区分管负责同志参与的联席会议制度，协同推进农贸市场改造工作；
各城市区落实属地责任，成立了工作专班，制定了工作方案，建立了领导分包、台账管理等工作机制，推动了农贸市场改造工作有序开展。目前，基础条件较好的*个市场正在推进微改造；
剩余的*个半封闭、大棚式农贸市场中，*个已开工建设，*个正在完善改造方案，*个仍在开展前期调研。
在推进农贸市场改造过程中，部分城市区探索形成了较为有效的改造方式。一是多方筹措资金。我市农贸市场改造一般按照“谁开办、谁改造、谁投资、谁受益”的原则，由市场开办者或经营者自行承担改造费用。针对部分农贸市场缺少改造资金的问题，相关城市区结合实际、创新方法，较好解决了问题。比如，*区由区平台公司收购东关农贸市场，并将市场的规划、建设、管理统一打包给第三方运营公司，在解决改造资金问题的同时，提升了改造专业化水平；
*区龙瑞B区农贸市场位于小区内部且土地性质为集体所有，所在街道将其收回后纳入老旧小区改造项目，改造资金问题得到解决。二是加强运营管理。为进一步提升农贸市场管理水平，部分城市区积极引入专业管理团队，实行专业化、精细化、长效化管理，推动市场环境更加整洁、管理更加规范。比如，*区王城市井农贸市场实行“管办分离”，市场由*惠农农贸有限公司投资建设，引入*泰禾鑫商业管理有限公司负责运营管理，有效发挥了专业运营公司的智慧化管理、线上线下营销、基地直发直供等优势，提升了市场规范化管理水平、降低了管理成本，为消费者创造了舒适便捷的市场环境。三是合理调整布局。针对部分城市区农贸市场分布过密或过疏的问题，通过整合资源、择址新建等方式，持续优化农贸市场布局。比如，*年，针对*区谷水农贸市场、*农批市场、谷水蔬果批发市场设施陈旧、距离较近、功能趋同的问题，将*个农贸市场整合为*个并实施改造升级，布局“微调整”不仅未影响居民日常购物，而且节省了改造费用、提升了改造质量。比如，针对*区没有农贸市场的问题，*年整合*区部分小型集市，按照星级农贸市场标准规划新建秋实农贸市场，大大提升了居民生活便捷性、改善了消费环境。四是积极拓展功能。部分农贸市场在改造过程中更加突出便利化、人性化服务，增加了社区服务等与居民日常生活相关的其他业态，不仅提升了市场颜值，而且拓展了市场功能。比如，*区状元红农贸市场除设置了自助查询机、公共服务、农残检测、公平秤等便民服务区外，还开辟了餐饮百货区和儿童游乐区，逐步形成了涵盖生鲜超市、餐饮、休闲娱乐、社区服务等在内的多功能复合业态。
二、存在问题
（一）规划布局不够合理。农贸市场应着眼于城市功能品质提升、方便群众就近购买农副产品，按照“小规模、高密度、社区化”原则布局。目前，我市农贸市场的规划布局主要存在以下问题：一是数量不足。中心城区（不含*、*）共有农贸市场*个，平均每个城市区不到*个，每万人拥有农贸市场*个，与先进地区差距较大。比如，青岛市*个城市区现有农贸市场*个，每万人拥有农贸市场*个，是*的*倍；
新规划农贸市场*个，建成后每万人拥有农贸市场将达到*个，是*的*倍。二是空间布局不均衡。农贸市场应综合考虑辐射范围、人口密度等因素均衡分布，最大限度提升覆盖率。我市现有的*个农贸市场空间分布还不均衡。比如，*区共有*个农贸市场，几乎每个街道都有，而*区只有*个农贸市场，*区只有*个农贸市场。三是规模结构不合理。农贸市场的规模结构应该呈金字塔式分布，主要从事农产品批发的大中型农贸市场占少数，主要从事零售的小型农贸市场占大多数。这样的结构更有利于农贸市场社区化，保障群众采购便利。比如，武汉市将建设社区蔬菜便民店列为民生实事，便民店数量由*年的*个大幅增长至*年的*个，打通了市民买菜的“最后一公里”。而我市中心城区现有的*个农贸市场中，规模较大的占多数，面积*平方米以上的*个，*至*平方米的*个，*至*平方米的*个，没有*平方米以下的小型农贸市场。这就迫使大中型农贸市场承担了相当一部分零售功能，既增加了市场管理难度，又造成群众采购不便，也为“马路市场”的长期存在提供了土壤。
（二）功能业态过于单一。目前城市区农贸市场大多仍与几十年前的农贸市场一样，仅仅提供蔬菜、肉蛋等的售卖，功能较为单一，无法满足消费升级所产生的新需求。一是延伸服务欠缺。目前农贸市场中多数摊位售卖连根带土的毛菜，只有极少数摊位售卖净菜；
肉类、水产摊位多数能够提供去皮、剁块、绞馅、去鳞等简单服务，基本没有摊位提供去虾线、切鱼片等初加工服务。调研中发现，个别摊位售卖净菜价格尽管高于同等蔬菜*至*角钱，但销售较好；
有群众反映希望在农贸市场购买鲜活农产品后能够提供瓜果除瓤、肉类精细切分等服务。二是商品种类偏少。农贸市场中多是大棚菜、白条肉等常规农产品，缺乏时令菜、精品菜、有机菜、生态肉等高质量农产品，不能满足群众高品质生活需要。部分农贸市场除了售卖蔬菜、肉类和少量水果外，缺乏与蔬菜关联度高的粮油副食、干货调味品、日杂百货等商品，常用商品不能一站式购买齐全。调研中，部分群众还希望*豆腐、上戈苹果等县区知名农副产品和夹马营烧鸡兔肉等“老字号”特色食物可以在农贸市场设置摊位，方便购买。
（三）经营能力还有不足。目前有的农贸市场，特别是改造后的农贸市场，因为经营模式单一，成本收益难以平衡，生存发展比较困难。造成这种情况的主要原因：一是缺乏龙头企业。我市农贸市场多数是单打独斗的小微市场主体，缺乏拥有完整供应链和物流链的龙头企业，无法依靠规模效应、科学管理实现降本增效。而先进地区通过龙头企业专业化运营，农贸市场经营状况较好。比如，正育农贸是上海专业的标准化农贸市场连锁品牌，拥有*家标准化农贸市场、*家生鲜便利超市、*家农副产品连锁商店，采用标准化品牌化经营方式实现品质管控、特色营销，保持了较高的盈利水平。二是盈利模式单一。农贸市场开办方收入以单一的摊位租金为主，基本没有其他经营性收入渠道。部分农贸市场为收回改造成本提高摊位租金，而较高的租金又会转嫁到菜价上，导致客流量小、销售额低，从而造成恶性循环。比如，上发市集是*区*年重点打造的智慧型标准化农贸市场，由于较高的租金和电价，生鲜区商户入驻率由开业时的*%至*%下降到目前的不足*%。三是政府支持力度不够。农贸市场具有一定公益属性，开办方多数保持微利运营，需要政府统筹相关资源给予其他盈利性项目、奖补等支持，促进其更好平衡开支，但是目前市区两级均缺乏相关支持政策。
（四）市场管理水平总体偏低。目前我市农贸市场大多数仍停留在传统的散户经营、各自交易等方式上，与超市化、规范化、智慧化要求仍有差距。一是食品安全难保证。存在食品准入和溯源制度落实不到位、检测手段单一等问题。粮、油、肉、蔬菜、瓜果等进货渠道繁杂，特别是蔬菜、水产进货时普遍存在摊主电话下单、供货方接单送货的方式，双方凭借信任交易，缺乏规范的凭证，给食品溯源带来较大困难。检测手段多为定性检测，仅能测试被测样品是否含有有毒有害物质，无法检测含量，目前只有*家农贸市场配备快检室，难以满足当前农贸市场食品安全监管的实际需要。二是环境卫生不达标。多数传统农贸市场的环境卫生水平仍与超市化改造提升标准存在差距，垃圾清运不及时、熟食摊位案板晾卖达不到防尘防蝇要求等现象比较普遍。比如，在*区唐宫路农贸市场内，有个别摊位仍提供活禽现买现杀“一条龙”服务。三是配套设施不完善。我市农贸市场有较大一部分都是老旧市场，受地理位置、建筑空间、建设成本等方面制约，标准化程度不高，配套设施不完善。由于农贸市场空间偏小，一些市场商住不分，人车混行，车辆停放混乱；
市场整体消防安全水平低，私搭电线、占用消防通道等问题突出，*区*家农贸市场只有*家符合消防要求。四是明码标价难落实。目前我市农贸市场还多以口头问价为主，不标价、卖价与标价存在出入的情况比较普遍。原因有两个方面，一是商户认为农产品价格波动大，早晚价不同，买卖双方都习惯于讨价还价，标价意义不大；
二是市场经营方思想上不重视，内部监管不到位，明码标价机制不健全。
（五）改造提升存在困难。农贸市场改造提升要求在*年*月底前完成，但截至目前，需要改造提升的*个农贸市场中，只有*区周公市场开工建设，要完成预期改造提升目标难度较大。影响进度的主要原因：一是产权主体复杂。我市农贸市场主要由街道办、企业、私人开办，其中街道办开办*个、企业开办*个，其余都是私人开办，各种主体间难以达成改造共识。二是用地性质瓶颈。有些农贸市场是租用的集体用地，建设现状与未来城市规划不一致，部分业主考虑到经营年限不会太久，不愿再投资改造提升。三是改造升级成本较高。大多数农贸市场都是老旧市场，有的已经开业*多年。初建时受设计条件、经济环境及年代限制，导致设施不全，再加上使用时间长，电路、通风、采光、地下管线等频繁出现问题，升级改造工程量大、成本高，部分基础较差的市场改造成本甚至高于拆除重建。比如，*区康滇市场为半封闭建筑，如果改造为全封闭需要增添消防喷淋系统，业主核算建设成本与新建相当。四是改造空间受限。城市区农贸市场大多建在建筑密集区，而且内部也是充分利用空间布满摊位，升级改造无法找到新的场地空间。比如，*区新绿鲜农贸市场位于地下，不具备无障碍通道和消防通道改造提升条件。五是业主存在顾虑。农贸市场多数在*、*年进行过改造提升，有的市场改造后运营状况不佳，影响了部分业主的信心。
（六）政府管理服务有待加强。有力有效的政府管理服务是农贸市场长期健康发展的重要保障。目前相关部门对农贸市场的管理服务还存在不足，不利于农贸市场的经营管理和改造提升。一是管理合力不足。农贸市场的管理涉及商务、市场监管、规划、住建、城管、消防等多个部门，由于各部门之间缺乏有效的统筹协调、联合执法机制，造成农贸市场管理“九龙治水”的情况，难以形成管理合力。比如，商务部门牵头负责农贸市场建设管理和行业指导，但没有执法权，缺乏强有力的监管手段，遇到问题需要协调同级其他监管部门，导致一些工作推进效果不理想。二是属地管理需进一步加强。市委、市政府着力推动农贸市场由“条条管理”向“块块管理”转变，将市相关部门管理权限逐步下放给各城市区，推动各城市区整合力量、降低管理成本、提升管理效率。但一些城市区还未及时研究谋划如何承接用好下放权限，未出台新的综合管理办法，属地管理作用未得到充分发挥。三是常态化动态化管理不到位。由于管理制度机制不完善、工作责任压得不实，相关部门对农贸市场的管理偏重突击检查、专项治理和举报查处等，在常态化动态化管理上下功夫不够，没有找到治本之策，“马路市场”等顽瘴痼疾长期得不到根治，存在检查治理“一阵风”，过后又迅速反弹回潮的现象。
三、工作建议
（一）优化规划布局。按照“小规模、高密度、社区化”原则，优化农贸市场规划布局，构建分级分类、高效便捷的农贸市场体系。一是科学规划数量规模。加快构建以大中小型农贸市场为主体、以社区小区生鲜站点为补充的农产品供给网络。小型农贸市场占大多数，建筑面积以*至*平方米为宜，主要方便周边居民日常购菜；
中型占少数，建筑面积在*至*平方米，主要满足附近居民对农副产品的多样化、品质化需求；
*平方米以上的大型农贸市场占最少数，主要满足农产品批发集散需求；
在此基础上，以各居民小区周边或内部的生鲜便利店、超市等更为灵活便捷的站点为补充，推动各类农产品供应主体协调发展，实现社区全覆盖。二是不断优化空间布局。着眼于生活服务社区化，综合考虑人口密度、服务半径、消费需求等因素，围绕社区周边合理均衡布局大中小型农贸市场和生鲜站点。一般在*至*万居住人口的区域内，应确保布局的各类农贸市场总面积在*至*平方米，服务半径不超过*米，有效满足居民需求，完善“*分钟”便民生活圈。三是研究制定专项规划。根据城区发展规划和人口居住分布，结合邻里中心建设，统筹编制农贸市场专项规划，并纳入城市建设总体规划和城市土地利用规划，与城市提质各项工作同步建设、同步验收。
（二）丰富商业业态。在充分考虑周边市民实际生活需求的基础上，鼓励引导农贸市场完善功能配套，更好满足消费升级产生的新需求。一是延伸服务内容。大力倡导和鼓励净菜上架，提供削皮、去瓤、切分等食材初加工服务，有条件的农贸市场可提供食材烹饪等服务，为经营户增收，为消费者提供便利。二是增加商品种类。提供净菜、有机菜、预制菜以及粮油副食品、干货调味品、日杂百货等商品，满足群众一站式购物需要。引进“老字号”特色食品、特色小吃等商家入驻，提升农贸市场人气。设置*豆腐、*红薯、*县大葱等特色农产品销售专区，引入“*源耕”等特色农产品区域品牌，为消费者提供多样化选择。三是突出自身特色。针对不同农贸市场情况，增加个性化的功能需求类型，比如对景区附近的农贸市场增加旅游相关产品的展示和体验功能，对创新平台附近的农贸市场增加一些咖啡店等小微创新空间等。
（三）增强运营能力。坚持运营思维，兼顾农贸市场公益性和盈利性，创新解决收益平衡问题。一是引育龙头企业。引进培育实力强、运营经验丰富的龙头企业参与农贸市场建设运营，打造有价值、有影响的市场品牌。二是鼓励多元经营。鼓励农贸市场开办方跨领域、多业态经营，用其他盈利性业态平衡农贸市场成本。探索在农贸市场内增加超市、餐饮等盈利能力较强的关联业态，实现相互引流，拓宽盈利渠道。鼓励线上线下融合发展，提供配送服务，满足消费者网上购物需求。三是加大政府支持。市区两级加快研究出台支持农贸市场改造提升、多元化运营相关政策，通过将一些盈利性项目交给农贸市场开办方运营、对积极实施改造提升的农贸市场进行奖补等方式，平衡改造提升成本；
完善星级管理制度，以运营水平为主要指标，评定星级市场并给予一定奖励，鼓励农贸市场开办方提升运营水平。
（四）提升管理水平。突出标准化引领，在硬件升级改造同时，同步提升农贸市场内部管理水平。一是加强食品安全监管。完善商户资格审查、食品准入等制度，配齐食品流通追溯和检测设施，落实食品溯源和检测制度，实现农贸市场的全方位、无缝链接检测。二是提升环境卫生水平。压实网格化属地责任，督促农贸市场经营方落实主体责任，完善环境卫生标准考核，建立落实“门前三包”责任制，确保功能分区合理、商品摆放规范有序、清扫保洁到位、垃圾收集容器配置合理并及时清理。三是完善配套设施。合理规划农贸市场内交通，区分消费者、货物、工作人员流线，实行人车分行，避免交通拥堵无序。划分机动车、非机动车停放区域，增加建筑退让及市场缓冲空间，避免市场出入口处与城市道路产生拥堵。完善消防车道、水池、泵房等消防设施。四是加大诚信建设力度。引导市场实行制度管市、契约管市，落实明码标价制度，组织开展文明诚信市场创建等系列活动，选树先进典型，以评促建、以评促管。
（五）加快分类改造。对于不同农贸市场的不同问题，建议通过分类改造“一场一策”解决，重点解决以下问题。一是确定改造方向。按照巩固提升、收购归集、关闭转型三个方向，尽快确定各农贸市场的改造方向。其中，对产权、经营权统一，经营状况较好，管理比较到位的市场，促使其改造升级和管理提升；
对产权分散、经营管理不到位、符合收购条件的市场，由辖区街道与区属平台公司进行对接，积极引进业内实力强、实操经验足、运营能力好的公司，通过产权收购、统一租赁等方式归集农贸市场开办者或经营者，实施改造升级；
对不具备改造条件、业主经营意愿不强烈的农贸市场进行关闭或促其转型。二是明确投资主体。原则上由业主方投资改造，支持市区两级平台公司和大型连锁商超通过收购、参股合作、多元经营等方式参与改造。三是加强指导规范。尽快出台农贸市场规划建设导则，对建设要求明确予以规定。规划、住建、市场监管、消防等部门加强指导，针对不同农贸市场实际情况，提出切实可行的改造建议，帮助解决瓶颈问题，促进规范化改造提升。四是拓展改造空间。结合旧城改造，改造利用废旧厂房仓库、公交场站、社区底商等空间增补农贸市场数量。合理布局现有市场内部空间，用足用活公摊面积，提升空间利用效率，为市场内部交通优化、消防等配套设施设置提供空间。五是解决合理需求。在农贸市场封闭改造期间，可划定临时摆摊区域，合理安排商户规范经营。有条件的农贸市场，可以实行一半施工一半经营的半封闭施工方式。
（六）强化管理服务。坚持问题导向，着眼常态长效，以制度和机制建设为重点，不断提升政府对农贸市场的综合管理水平。一是落实属地管理责任。各城市区要进一步承接好市级部门下放的职能、权限和人员，结合本地实际出台农贸市场综合管理办法，充分发挥街道社区作用，建立健全综合执法机制，提升管理水平，形成管理合力。二是加强常态化管理。建立健全日常巡查、驻场管理、督导检查、考核奖惩等机制，深入研究“马路市场”整治和农贸市场食品安全、环境卫生、周边秩序等问题，强化常态化动态化管理，让农贸市场真正成为方便群众生活和体现城市文明的城市生活服务新空间。
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