浅谈智能建筑系统生命周期管理
总结公司弱电系统项目设计、施工和系统维护过程的基础上，提出了智能建筑系统集成项目的最优实施流程和注意事项，供大家参考，以便在遇到此类项目时优化设计方案，提高实施效率，降低实施和维护成本。
关键词：智能建筑；流程；管理；集成
中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2015）15-0136-03
1 弱电项目生命周期管理
1.1项目概况
本项目包括地上四栋建筑（设计科研大厦、综合楼、研发中心、门卫（含消防安防监控室），总建筑面积5.1万㎡）及地下车库（2.3万㎡）。本项目子系统包括安防系统、智能楼宇系统、一卡通系统、综合布线系统、会议系统、机房系统。2010年7月开始设计，2011年10月开始施工，2012年 11月正式投入使用。
1.2设计要求
充分考虑信息技术和信息需求的迅速发展的趋势，在技术上应具有一定的超前性，采用国际或国内通行的先进技术，以适应现代科学技术的发展。总体设计要一步到位，要保证本项目总体防范水平达到较高档次。在管线到位的情况下，可根据技术的发展和投资状况，分步实施，以提升整体技术应用水平。
本项目作为专业性建筑，每幢建筑各自功能定位明确。依据建筑的实际需求和各单体建筑功能特点，安全防范系统总体规划设计时应按照“以人为本，按需设置，量体裁衣”的方针，做到技术先进、可靠实用、性能价格比高，系统具备可扩展能力。
1.3建设思路
智能建筑有别于传统建筑专业，子系统较多，专业性、关联性较强，为保障系统统一性、先进性和扩展性，项目实施分为设计、施工、维护三阶段，设计、施工阶段通过招投标选择专业工程公司，同时为保障工程质量、保护投资、可靠运维，公司安排专业技术人员全程学习、配合、监督乙方。
1.4管理模式
本项目管理模式为甲方弱电专业工程师作为项目总控全程跟踪管理，项目总体方案专业系统集成商设计，工程施工由第三方集成商实施，重要设备甲指，工程验收由监理公司、甲方专业工程师和用户三层把关。
总体控制：甲方弱电专业工程师总体控制。在项目完整生命周期中甲方工程师紧密联系用户、专业设计人员、集成商和厂商四方，完成设计需求，选择合适产品，控制投资成本，把握工程质量和进度，起到了强有力的中枢和纽带作用。
系统设计：通过招投标选择专业弱电系统集成商进行总体方案设计。本项目总体设计方案方是在国内9家具有信息系统一级集成资质和智能建筑甲级集成资质的集成商筛选出来的，保障了整个系统生命周期的可用性和先进性；
工程实施：分系统招标，包括机房系统、安防系统、会议系统、智能楼宇系统、综合布线系统、一卡通系统、信息发布系统，由于甲方具有专业工程并且对整个系统掌握透彻，因此通过对整体方案进行分包招标的方式可以在保证工程质量和进度的前提下控制施工成本；
系统验收：监理方负责工程质量验收，甲方弱电专业工程师负责系统调试验收，甲方用户负责系统功能验收，这种三级验收方式可以保障施工质量、系统优化和功能完整。
系统维护：甲方各系统用户指派专人进行维护，甲方专业工程师负责系统优化，根据用户需求和技术发展细节功能不断调整，实现较好的经济效益。
1.5 成本及效益分析
1.5.1 成本分析
项目总投资1645万元，折合222元/㎡，占建筑总体投资6.54%。
总体设计集成商通过招投标确定，行业收费标准一般为3-5%，1.8%的设计费远低于行业下限。采用分包施工可以减少弱电总包工程实施管理费用约为10%。重要设备甲方直接和厂商谈判可降低集成商采购加价10%～15%。综合考虑弱电工程总造价降低18.2%～23.2%。
据国家有关统计资料，公共建筑类高端智能化系统投资在300元/㎡左右，智能建筑化工程投资约占建筑总投资5%～10%，本项目弱电系统全面、设计超前、功能细致，在实现高端智能化系统的前提下两项指标均远低于平均水平，成本控制处于行业领先水平。
1.5.2 效益分析
本系统运行两年以来，各子系统运行良好，特别是系统集成功能，将会议、智能照明、安防、楼控等功能有机结合，提高使用效率，减少人力成本。
1） 综合布线：语音和信息点均采用六类双绞线，极大提高了信息点扩展性和灵活性，两年来办公区域调整不下十次，且不确定因素很多，由于系统设计优越，避免了二次布线和明线敷设，及时保障了办公室顺利调整。
2） 会议系统：会议系统集成了灯控、窗帘、投影电视、音响、功放十数种设备，使用简便、稳定，既减少了会议管理人员工作量，也提高了用户使用效率；另外，多点视频会议系统为异地人员开会提供便捷性，减少时间成本和出差费用，按照每人每次500元，占用3天时间计算，每年200人次，节省10万元差旅费，600个工作日。
3） 智能楼宇系统：节能降耗、绿色环保方面做出突出贡献。智能照明控制公共区域照明时间，避免无人区域照明浪费；楼控系统监控空调和公用设备运行状态，避免空调设定超标、忘关等现象，提高公用设备故障响应时间和准确率。
4） 安防系统：公共区域基本覆盖，各子系统联动，和智能照明、一卡通系统联动，不仅有效保障了园区安全，还提高了工作效率，减少了人员数量。
2 建设流程
本项目生命周期分为设计、施工和维护三个阶段，每个阶段又可细分为若干子阶段，如图1所示：
2.1方案设计
本阶段的首要任务是准确界定设计需求。要点包括：
1） 方案设计应和建筑主体设计同步开展，往往要经过多轮调研才能最终确定最终需求。
2）一定要选择综合能力的系统集成公司。一方面需要各方面专业技术人员；另一方面，信息系统技术发展周期为18个月，大型建筑建设周期一般为18-36个月，若设计方无法把握技术发展方向，很可能设计初期选择的系统在实施时已经被淘汰，给甲方造成无法挽回的损失。
3） 甲方若无智能化建设经验，考察不深入很容易被带入为智能而智能的误区，忽略技术为人服务，需求为第一位的本源。
2.2 工程施工
系统设计完成后即可进入工程施工招标阶段，确定施工单位及最终产品。集成商根据设计要求和产品技术资料完成施工图。要点包括：
1） 智能系统产品分类较细，更新换代较快，目前各系统之间兼容性有问题，要注意设备的扩展性和完整性。
2） 采用总体设计、分包施工，由甲方派专业技术人员全程跟踪，既能控制成本，又能保障质量和进度。
3） 智能系统和其他专业交叉作业较多，项目管理人员必须具备扎实的理论功底和丰富的管理经验。
4） 智能化建设在整体建筑内属于弱势专业，且在工程后期施工，即使没有施工内容，项目管理人员也要盯紧现场其他专业施工进度，以免后期出现不必要的麻烦。
2.3 系统维护
系统维护阶段也是系统改进、优化与升级的过程，是智能建筑工程中最长的阶段。要点包括：
1） 智能建筑管理系统有别于传统的物业管理，对使用人员要求较高，在系统竣工前，集成商必须对用户进行全面的培训工作。
2） 用户最好在调试阶段就选派后期维护人员全程跟踪，不仅能够学会用，还能会故障判断和检修，对以后的维护工作将带来很大帮助。
3） 智能建筑投资回报不仅仅体现在可见的节能降耗上，更重要的是管理效率的提高和人力成本的降低，这才是智能工程实施的最终目标。
4） 智能建筑需要专业化维护人员，否则很难体现出效率提升和设备价值。
3 重点关系
智能建筑建设周期长，关联关系复杂，其中主要包括用户和系统关系、其他专业和系统关系、系统内关系三方面，只有准确把握三方面关系要点，做到细致、深入沟通才能顺利完成设计、施工、维护三阶段工作。
3.1 用户关系
用户需求是方案设计的基础，只有贴合用户实际需求的系统才能称之为成功的系统。用户需求是源头，若不能正确把握用户需求，就会产生方向偏差，注定不会达到好的效果，在验收和维护阶段就会产生很多不必要的工作。各用户部门负责使用的子系统包括：
物业部门：智能楼宇、安防系统、一卡通系统；
人力资源：一卡通系统；
财务：安防系统、一卡通系统；
综合管理：会议系统、信息发布系统；
信息中心：网络系统、机房系统。
3.2 其他专业关系
设计、施工、调试、运行，智能系统各阶段都需要和其他专业紧密配合，沟通内容包括用户需求、系统方案、设备选型、施工进度等全方位。各子系统需要沟通的其他专业包括：
智能楼宇系统：建筑、公用专业；
安防系统：建筑、电气、装修、消防；
一卡通系统：电气、装修、家具；
会议系统：、电气、装修、家具；
网络系统：总图、建筑、电气；
机房系统：总图、建筑、结构、公用、消防；
信息发布系统：建筑、结构、电气、装修。
3.3 系统内关系
智能系统专业划分较细，系统内各专业即相互独立有关联密切，为避免形成孤岛，给后期使用带来麻烦，必须从整体考虑各子系统相互关系：
智能楼宇系统：安防系统、综合布线、桥架管网；
安防系统：智能楼宇、综合布线、桥架管网；
一卡通系统：安防系统、网络系统、综合布线、桥架管网；
会议系统：智能楼宇、网络系统、机房系统、综合布线、桥架管网；
网络系统：安防系统、一卡通、机房系统、综合布线；
信息发布系统：综合布线。
参考文献：
[1] 段文凯. 弱电总包工程项目管理实践及思考[J]. 智能建筑，2000（10）.
[2] 曾建国. 科学有序地进行建筑智能化建设[C]//智能建筑技术文集，2000.
[3] 王元恺. 楼宇设备自控系统工程实施与验收[C]//智能建筑技术文集，2000.