房地产登记制度与公证事业研究

摘要：《中华人民共和国物权法》对不动产物权作了严格的规定。不动产登记工作往往涉及公证问题，如何严格依法做好不动产登记公证工作，尤其是涉外不动产登记公证是公证业务人员必须认真研究并妥善做好的一项重要工作。

关键词：公证；不动产；不动产登记

《中华人民共和国物权法》涉及的不动产登记制度在法律上具有强制性，虽然不动产登记机构是根据当事人的申请依法进行不动产登记，但未登记就不享有物权效力。不动产登记，是不动产物权变动的法定公示手段；是国家对不动产进行行政管理、课征税赋等的依据；是公示物权状况、警示交易风险、维护不动产交易安全的有效措施；也是不动产物权获得法律承认和保护的基本依据。因此，其在法律上具有重要的意义，并且以房地产登记制度为核心内容。

我国以往对房地产采用的是分别登记制度，这种制度存在许多弊端，不仅不利于保护当事人的合法权益，而且很容易在实践中造成欺诈，降低了对房地产的利用率，在一定程度上也有碍于房地产市场的正常快速发展。针对以上问题，我国《物权法》做了相关的调整，并且新确定了房地产登记制度、不动产登记审查制度、不动产登记管理异议制度等多项制度，用制度建设进一步规范房地产交易市场，维护房产交易秩序，保护当事人的利益。

一、建立了统一不动产登记制度

我国旧房地产登记制度采取的是分块管理、各自为政的登记制度，土地行政主管部门负责土地登记，房屋行政主管部门负责房屋产权登记，林业行政主管部门负责林地登记。这种分块管理、条条管理的登记方式使登记管理十分繁琐，并且各个登记机关在登记的内容、程序、存档管理上也存在很大差别，造成责权不清、管理混乱、查询困难等问题。在不动产产权交易公证管理等问题上增加了办事环节，导致房地产的权属不清、混乱、多证在手、重复抵押等乱象。

二、建立不动产交易安全的审查制度

由于房地产登记涉及人民群众重大财产的变更，其交易的安全性、高效性、合法性应得到更强的保护。虽然我国正在不断完善包括法律制度在内的各项制度，但与欧美发达国家相比，还是有许多不足之处。在各种交易中，现阶段我国还存在着社会信用缺失、欺诈等现象，假证件、假文件满天飞，互联网上公开叫卖假文凭、假证件的违法现象屡禁不止，甚至马路上、电线杆子上各种办假证的广告像牛皮癣一样难以清除，因此在不动产公证及登记工作中要不断加强防伪技术，不断提高防伪意识，做到去伪存真，确保房地产交易秩序不受假证件干扰。

对于不动产公证和登记机构的登记审查环节主要是程序审查和实质审查。程序审查就是对不动产登记程序及证书发放合理性和合法性的审查，杜绝假证、假手续。实质性审查就是按照法律法规规定进行全面审查，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查，通过审查做到去伪存真。

在实践中，究竟采用哪种形式更为合理、更利于保护房地产交易一直是争论的焦点。在德国，登记不动产之前公证员要对合同的真实性、当事人的身份及有关的准备提交登记的材料进行实质性的审查。而我国并没有设置公证机关进行实质审查的前置程序，所以若登记机关仅进行形式审查，则会提高错误的发生率。但是，将公证作为登记的前置程序，会增加当事人的登记成本，以我国现有的经济发展水平，很难得到大多数人的支持。并且，我国的登记机关是行政机关，若进行实质审查，其职责和责任都会大大上升，要求登记机关承担如此重大的责任也是难以实现的。立足于我国国情，《物权法》采用了折衷的办法，即登记机构在严格查验申请人提交的必要材料、如实登记有关事项的同时，就有关事项询问当事人，登记机构认为对申请登记的不动产的实际情况需要查看的，申请人及其他有义务协助的人应当协助，即以形式审查为主，以实质审查为辅的审查制度。

三、不动产登记公证制度和登记制度

目前《不动产登记条例》正在由、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。社科院专家曾经明确表示多头管理成为不动产登记条例实施的拦路虎。2014年7月30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，讨论《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），决定向社会公开征求意见。会议决定，按照立法程序要求，将向社会公开征求意见，之后再推进相关法律修改工作。“征求意见稿”最大的亮点是“统一”，要建立统一的登记制度。“统一”有四点涵义：首先是统一登记的部门，按照立法逐渐把各个登记部门统一起来，这样才符合物权法的要求，才能达到保证交易安全的目标，这是最基本的；其次，在统一登记机构之后，还需建立统一的登记程序；再次，统一权属证书、不动产登记簿，统一登记的基本信息；最后，立法的统一，需要与《物权法》相配合。

预告登记的程序如下：第一，已经签订不动产买卖协议；第二，不动产的买方提出预告登记要求；第三，双方共同携带相关资料及文件在登记簿上；第四，该预告登记对不动产的转让等处分产生效力。

预告登记作为对不动产买方的一种保护措施，在很大程度上提高了其地位，把它从一个普通债权人的位置提升到准物权权利人的地位，在当前房地产市场中，对于保护处于绝对劣势的普通消费者的合法权益有着相当重要的意义。物权法第二十条第二款也规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日三个月内未申请登记的，预告登记失效。这样的规定，在一定程度上平衡了预告登记权利人与不动产卖方的利益，把预告登记限制在一个合理的时间范围内，以尽量避免恶意利用预告登记的行为。

四、关于登记机构的过错赔偿

房屋登记机构由于登记过程中的疏漏和过错造成登记人经济损失的是否属于行政赔偿？究竟属于民事赔偿还是国家赔偿？理论界和实司法界对此存有争议。

第一种意见认为，房屋登记错误造成的赔偿责任，往往是行政赔偿与相关民事赔偿相互交织，应当先行民事赔偿，再行国家赔偿。

第二种意见认为，虽然我国目前不动产登记机构视为行政机构，但不动产登记行为本质上是民事行为，而非行政行为。因不动产登记错误而产生的赔偿责任是民事侵权责任，而非国家赔偿责任。

第三种意见认为，因登记机构的不当行为而使有关权利人遭受损失的，受害人可以提起行政赔偿诉讼。

我国的国家赔偿只限于赔偿直接损失，不赔偿间接损失。国家赔偿法并未对哪些损失属于直接损失、哪些损失属于间接损失作出明确规定，相关的司法解释也未予以明确界定。审判实务中，法官一般根据案情，在一定赔偿额度范围内综合考虑案件的相关因素，最后确定一个适当的赔偿数额。

从以上论述中可以看出来，《物权法》对房地产登记制度有了一个比较规范完善的登记体系。当然，对于个别具体的条文有一些争议是在所难免的，但从整体来说，它毕竟为房地产良好交易秩序的建立奠定了一个良好的基础，也必将在保障当事人权利、保护交易安全、维护市场信用等方面产生积极而重要的意义。

（作者单位：吉林省四平市英城公证处）

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