商品房预售制度的文献综述

摘要：房地产业是资源密集型产业，具有投资规模大、建设周期长、能源消耗高、关联度强等特点。相对于其他行业，房地产业受国家法律规范和宏观政策的调控范围要广，其面临的法律风险也多。本文通过对相关研究成果进行梳理，深入对商品房预售制度进行探究，力求达到稳定市场、防控风险的目的。

关键词：商品房;预售;开发商;买受人

一、研究综述

（一）商品房预售制度存与废：

商品房预售制度是一个严肃的立法问题，也事关房地产业健康发展、国民生活质量的改善。商品房预售制度的改变，关系到房地产业发展模式的调整，更关系到房地产业资金、建设和未来规划，具有战略意义。

认为商品房预售应该保留的观点如下：一是能够取得商品房预售证资格的开发商资质不会差，不仅要投入人力、物力，还要防范和控制各种风险，协调各方利益;二是取消预售、不利于房地产市场的公平竞争和健康发展，小开发商要保证质量但没有雄厚的资本投入便没有生存的空间;三是目前的房产纠纷主要还是制度和监管问题，和是否是预售没有关系;四是商品房预售可以给开发商筹措资金，避免开发商资金链断裂;五是短期内将期房转至全现房销售，容易出现市场供应的“断链”，从而使房价猛涨，不利于房地产市场价格的稳定。

认为商品房预售应该废除的观点如下：一是在中国房地产市场商品房空置率连年上升的背景下，取消预售制度是必要的;二是商品房预售制度不健全，缺乏相应的监管，容易产生许多法律纠纷。

（二）商品房买受人是否是消费者，享有消费者相关权益

以梁慧星教授为代表的一批学者认为商品房买受人不是消费者，商品房买卖中的欺诈行为不应适用《消费者权益保护法》第五十五条的规定，理由主要有：（1）《消费者权益保护法》起初在制定时考虑到，所针对的是普通商品市场，由于普通商品市场经常存在的严重的缺乏社会诚信问题，如假冒伪劣和短斤缺两现象，立法原意没有考虑到房地产市场。（2）不动产与动产具有很大的差异性，隐瞒真实情况或捏造虚假情况在两者中更是不同，其中的欺诈行为不能相提并论，担保责任制度可以解决商品房但不能解决普通商品。（3）商品房成交涉及的金额巨大，判决赔偿金将严重损害赔偿损失一方的利益。

赞成商品房买卖应该适用《消费者权益保护法》第五十五条的学者则认为：（1）商品房是商品，具備商品的一切特征，《消费者权益保护法》没有将商品房排除在商品之外。（2）为生活消费目的购买商品房的买受人符合国际标准化组织认定的消费者特征。（3）在最高人民法院2002年6月11日《关于建设工程价款优先受偿权的批复》中，已经肯定了买受人的消费者地位。（4）买受人和房地产开发商、销售代理商之间;力量对比悬殊，使购房者处于弱势地位，法律应该给予弱者适用《消费者权益保护法》的特殊保护，这是现代法治精神的要求。（5）如果对房地产开发商的行为不适用双倍赔偿的惩罚，将会人为的制造法律的不公平。

二、商品房预售的法律性质

对于商品房预售的法律性质，在法学界有过房屋委建行为、期货交易行为、附期限交易行为等观点。目前，法学界比较一致地认为商品房预售属于附期限的远期交易行为，理由主要有：（1）商品房预售是远期交易，而不是期货交易;（2）商品房预售是附期限的交易行为，而不是附条件的交易行为。我国商品房预售许可主要是从政府行政管理角度作出的规定，属于行政许可法的调整范围。

三、商品房预售资金监管及法律风险防控

（一）商品房预售资金监管

在开发商将正在建设中的商品房预售给买受人时，买受人会按照商品房预售合同的约定所支付购房款，这种购房款即为商品房的预售资金。商品房预售资金监管，是指预售资金监管部门、监管银行对开发商的预售资金实施第三方的监管，开发商必须将预售资金存入银行专用监管账户，预售资金只用于本项目的工程建设，不得随意支取、使用。

（二）违反预售资金监管的法律风险

违反预售资金监管的规定，开发商主要承担的是行政责任。开发商违反预售资金监管的行政责任主要有：责令其限期改正、暂停项目的网上签约、暂停监管项目的销售、暂停监管资金的拨付、计入企业信用信息系统、处以罚款等。开发商预售商品房的主要目的是为了自己的建设资金链不会中断，暂停监管项目的销售、暂停项目的网上签约、暂停监管资金的拨付等行政责任对开发商的影响大。

参考文献：

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